Как включить в состав общего имущества ограждение, ворота, калитки и освещение по периметру ЖК?

Суть вопроса

Как включить в состав общего имущества ограждение по периметру ЖК, ворота для въезда/выезда ТС, калитки, освещение по периметру если они установлены застройщиком вне генерального плана застройки ЖК по просьбе жителей за счет застройщика, документов на эти элементы благоустройства у застройщика нет, все установлено в границах земельных участков под жилым кварталом, в составе прочего общего имущества не передавались, собственника «де факто» несут затраты на содержание этих элементов благоустройства, «де юре» никаких документов нет

ВС РФ разъяснял, что через ОСС можно включать в общее имущество от застройщика не переданные объекты только при наличии документов, а если документов нет только через суд? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция МКДЭКСПЕРТ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме, определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В состав общего имущества входит в том числе земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:

• элементы озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Несмотря на то, что забор обладает признаками недвижимости, приведенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ, он не может быть отнесен к объектам недвижимости, поскольку не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского права и выполняет лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13, согласно которому у ограждения отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости. В связи с этим право на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, которые обеспечивают его прочную связь с соответствующим земельным участком. На данные объекты не требуются документы.

В соответствии со ст. ст. ст. 44, 45,46 ЖК РФ о том, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке (п. 2.1); общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из вышеизложенного, Вы можете провести общее собрание собственников и принять решение об определении состава общего имущества путем включения указанных Вами объектов.