Как вернуть залог по договору найма жилой недвижимости

Закон не предусматривает обязательное внесение предварительного платежа при сдаче жилья в найм и не определяет его сумму. Залог — это финансовое обеспечение для владельца недвижимости, который оставляет себе деньги в случае, если наниматель повредил квартиру или съехал без предупреждения.

Ситуации, при которых владелец квартиры может не возвращать залог

Жильцы намеренно решают покинуть съемную квартиру, уклонившись от своевременного уведомления наймодателя. В данном случае депозит может быть использован в качестве оплаты задолженностей по коммунальным услугам. Такая возможность возникает лишь в том случае, если прямое обязательство оплачивать коммунальные платежи лежало на самих нанимателях.

Имуществу, переданному в найм, нанесен ущерб или обнаружились потери, возникшие в результате пропажи. Тогда залог может служить компенсацией. Чтобы обезопасить себя, рекомендуется составить акт приема-передачи квартиры, где прописан детальный перечень имущества, передаваемого во временное пользование нанимателя при подписании договора найма.

Наниматель сознательно испортил имущество. Например, наймодатель обнаружил повреждения мебели, разбитые стекла и треснувшие зеркала. Однако нормальный износ помещения не подлежит компенсации. Несмотря на то, что законодательное определение между износом и порчей отсутствует, их различия заключаются в следующем:  

1. Износ — это процесс ухудшения состояния помещения по не зависящим от нанимателя причинам. 
2. Порча — это неправомерные и намеренные действия самого нанимателя, приводящие к негативным последствиям для внешнего вида или технического состояния жилой площади.

Особенности составления договора найма, при которых вернуть залог будет проще 

При подписании договора найма следует обратить внимание на несколько ключевых моментов, которые обеспечат возврат депозита в полном объеме. 

1. Внесите в контракт факт передачи залога и укажите его сумму.
2. Возьмите у наймодателя расписку о получении залоговой суммы. Укажите ее размер, а также дату и место передачи денежных средств.
3. Определите условия и сроки возврата депозита. 
4. Составьте опись имущества. Это позволит избежать случаев, когда из суммы залога приходится оплачивать предметы, которых на самом деле нет в квартире. Опись должны составлять и подписывать обе стороны договора или их представители.
5. Пропишите все потенциальные случаи, при которых депозит может быть удержан, например в случае повреждений или ненадлежащего использования квартиры и имущества.
6. Укажите ясные инструкции и требования по предоставлению доказательств в случае возникновения спорной ситуации. 
7. Укажите точное назначение платежа — "залог в связи с заключением договора найма жилья". В случае возникновения судебного разбирательства это поможет вам доказать, что платеж действительно является залоговым.
8. Опишите процедуру урегулирования споров и укажите компетентный орган, который будет ответственен за разрешение возможных конфликтов. 

Максимально четкое и детализированное описание всех условий и требований позволит обеим сторонам чувствовать себя защищенными и уверенными в правильном завершении сделки, а также облегчит процесс возврата депозита.

Способы избежать рисков при возврате залога

Сделки с недвижимостью требует от ее участников особенной внимательности. Расторгая договор, не торопитесь, чтобы не упустить важные моменты, которые помогут вам защитить свои интересы.

1. Письменно и в срок, предусмотренный законом, уведомите владельца недвижимости о намерении переехать. Также можно сообщить об этом через мессенджер или по электронной почте. Этот метод является самым эффективным.
2. Приложите актуальные фотографии квартиры, чтобы избежать ситуаций, при которых наймодатель требует оплаты за несуществующие повреждения.
3. Подготовьте заявление о возврате залога в произвольной форме и предоставьте свои банковские реквизиты. Одна неделя — срок, который закон отводит наймодателю для того, чтобы он вернул залоговую сумму (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
4. Составьте и подпишите акта возврата залога. Если у владельца нет претензий, укажите это в документе: «Наймодатель не имеет претензий к состоянию квартиры и срокам ее возврата».
5. Договоритесь с наймодателем об одновременной передаче ключей от квартиры и залога. Если жилец соглашается на эту сделку и возвращает ключи до возврата залогового платежа, он фактически подтверждает, что не имеет никаких претензий к хозяину квартиры. 

Что делать, если наймодатель не возвращает залог без оснований

При возникновении ситуации, когда наймодатель неправомерно отказывается вернуть залог, нанимателю следует обратиться в суд. Важную роль при этом играет наличие у квартиросъемщика подтверждающих документов — расписки и договора. Подробнее разберем действия, в зависимости от того, какими документами вы владеете:

Отсутствие письменного договора и расписки. В подобной ситуации возможность возврата залога при обращении в суд минимальна, поскольку наниматель не располагает никакими доказательствами о передаче данной суммы. Рекомендуется попытаться достичь соглашения напрямую с владельцем. 

Наличие расписки при отсутствии договора. В таком случае документ может помочь найти значимое подтверждение тому, что наниматель передал владельцу жилья средства. 

Все документы, подтверждающее найм и залог, в наличии. Тогда у нанимателя есть высокие шансы на возврат денег в случае судебного разбирательства, особенно если он не нарушал условия договора. Поясните владельцу квартиры, что при отказе от возврата он будет вынужден обратиться в суд. В случае удовлетворения иска наймодателю не только вернуть залог, но и возместить судебные издержки.

Краткое резюме

Для обеспечения возврата залоговой суммы вам необходимо следовать нескольким простым, но важным правилам:

1. Заключая договор найма, убедитесь, что положения, касающиеся залога, понятны и недвусмысленны. Внимательно определите, какой ущерб он компенсирует и в каких обстоятельствах его удержание не применимо.
2. Опишите состояние квартиры перед заселением. Не пренебрегайте детальной фиксацией даже незначительных повреждений или проблем с оборудованием. Это поможет избежать неприятных споров в будущем.
3. Следуйте условиям договора и бережно относитесь к имуществу. 
4. Старайтесь использовать депозит в качестве оплаты за последний месяц проживания. В таком случае вам не придется искать значительную сумму денег, а собственнику не потребуется возиться с возвратом залога.
5. Не подписывайте документы об отсутствии претензий до того момента, как вам будет возвращена залоговая сумма. Это поможет вам сохранить право на претензии и защитить свои интересы.
6. Если собственник не возвращает залог, предупредите его о том, что вы намерены обратиться в суд. Обратите внимание, что у вас есть заключенный договор и расписка о передаче залога, что повышает шансы на успешное разрешение ситуации в вашу пользу.

Не стесняйтесь использовать правовые инструменты, если все мирные попытки вернуть залог оказались безрезультатными.