Как вернуть доход от использования общего имущества после смены управляющей организации?

Суть вопроса

Расторгли договор с УК. Провели голосование и выбрали другую УК, есть денежные средства от сдачи общедомового имущества в аренду (провайдеры, реклама в лифтах, размещение рекламного баннера на стене дома), каким образом забрать эти суммы в новую УК? Понимаем, что эти деньги не являются собственностью старой УК. Хотим написать обращение от собственников дома, чтобы эти средства были отданы в новую УК. Поясните как правильно оформить этот документ (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Доходы, полученные от использования общего имущества многоквартирного дома (размещение оборудования операторов связи, рекламных конструкций, баннеров, рекламы в лифтах и т.п.), не являются собственностью управляющей организации.

В силу статей 36 и 44 ЖК РФ использование общего имущества осуществляется по решению общего собрания собственников помещений. Денежные средства, полученные от такого использования, принадлежат собственникам помещений, а управляющая организация лишь осуществляет их учет и распоряжается ими в пределах полномочий, предоставленных договором управления и решениями общего собрания.

После прекращения договора управления прежняя управляющая организация обязана передать вновь выбранной управляющей организации не только техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом, но и все имущество и документы, относящиеся к управлению многоквартирным домом (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Поскольку денежные средства, полученные от использования общего имущества, принадлежат собственникам помещений, прежняя управляющая организация не вправе удерживать их после прекращения управления домом.

В первую очередь собственникам рекомендуется провести сверку расчетов с прежней управляющей организацией. Для этого целесообразно запросить:

• сведения обо всех действующих договорах на использование общего имущества (с операторами связи, рекламными организациями и др.);
• информацию о размере денежных средств, поступивших по каждому договору за весь период управления домом;
• сведения о расходовании указанных денежных средств с приложением подтверждающих документов;
• остаток денежных средств на дату прекращения управления многоквартирным домом.

По результатам сверки рекомендуется оформить соответствующий акт.

Одновременно общему собранию собственников целесообразно принять решение, которым определить размер денежных средств, подлежащих передаче, поручить прежней управляющей организации перечислить их на расчетный счет вновь избранной управляющей организации и установить срок такого перечисления.

После принятия указанного решения председатель совета многоквартирного дома, иное уполномоченное общим собранием лицо либо новая управляющая организация (если она наделена соответствующими полномочиями решением общего собрания) вправе направить прежней управляющей организации письменное требование о перечислении денежных средств с приложением копии протокола общего собрания.

Если прежняя управляющая организация откажется проводить сверку расчетов либо перечислять принадлежащие собственникам денежные средства, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Поскольку указанные денежные средства не являются собственностью бывшей управляющей организации, их удержание после прекращения договора управления может рассматриваться как неосновательное обогащение. В этом случае собственники помещений либо новая управляющая организация, действующая на основании решения общего собрания, вправе требовать взыскания денежных средств на основании статьи 1102 ГК РФ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Таким образом, оформлять следует не простое обращение с просьбой передать денежные средства, а требование, основанное на решении общего собрания собственников. Перед обращением рекомендуется провести сверку расчетов с прежней управляющей организацией, определить точный размер остатка денежных средств и зафиксировать его документально.

В случае отказа бывшей управляющей организации перечислить принадлежащие собственникам денежные средства спор подлежит разрешению в судебном порядке путем предъявления требований о взыскании неосновательного обогащения (например, Решение Арбитражного суда Пермского края от 15.01.2025 по делу №А50-15417/2024).