Лестницы, коридоры, лифты, инженерные системы — все это общее имущество, которое есть в любом нежилом здании. Как и в МКД, эти объекты нужно содержать, при чем им требуется как текущий, так и капитальный ремонт. Рассказываем, как определяется плата за такие работы в нежилом здании.
Нужно ли в нежилом здании содержать общее имущество
Закон прямо не регулирует вопросы, которые касаются общего имущества в нежилом здании. Но это не отменяет необходимость содержать такие объекты, поэтому на практике суды применяют законодательные нормы по аналогии с МКД.Сохранность каждого отдельного помещения зависит от состояния самого здания, в том числе общего имущества. Например, авария в инженерных системах может привести к залитию всех помещений. Поэтому если человек становится собственником объекта, то у него автоматически возникает право общей долевой собственности на общее имущество. К таким выводам пришел Конституционный Суд в Постановлении от 12.04.2016 № 10-П.
Оплачивать обслуживание общего имущества — обязанность каждого собственника помещения. Это позволяет поддерживать все здание в состоянии, которое отвечает техническим и санитарным нормам.Следовательно, собственники должны вносить платежи за:
- услуги и работы по управлению зданием, содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные услуги, которые при этом потребляются;
- капремонт;
- коммунальные услуги.
Отметим, что суд вправе изменить размер доли в праве собственности на общее имущество, если объем помещения, который приходится на единицу площади, сильно отличается от такого же показателя в остальных объектах в здании. Это следует из п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 № 64.
Как утверждается размер платежей
Вынести решение о проведении текущего и капитального ремонта может только общее собрание собственников. Но размер платежей за эти работы определяется по-разному.Текущий ремонт
Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества устанавливает ОСС. Главное, чтобы собственники придерживались следующих правил:- Платежей должно быть достаточно, чтобы обслуживать общее имущество так, как этого требует законодательство — п. 29 Правил содержания общего имущества (утр. ПП РФ от 13.08.2006 N 491).
- Размер платы и утвержденный список, объемы и качество мероприятий должны быть соразмерны — п. 35 Правил N 491.
- При определении тарифа надо учитывать мнение управляющей организации — ч. 7 ст. 156 ЖК РФ.
Капитальный ремонт
За капремонт собственники платят по минимальным взносам — их размер устанавливает субъект РФ. При этом органы власти учитывают общую площадь, которую занимает помещение собственника в здании.Для разных домов минимальный взнос может отличаться, потому что органы вправе его дифференцировать с учетом:
- типа здания и количества этажей;
- цены работ по капремонту отдельных частей общего имущества;
- нормативных сроков, в течение которых элементы можно эксплуатировать до следующего капремонта;
- списка работ по капремонту, который установлен ЖК РФ и региональными нормативными актами.
Согласно ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, когда собственники принимают решение о капремонте, они должны также утвердить предельно допустимую стоимость мероприятий. По такому вопросу нужно собрать не менее 2/3 голосов от всего количества голосов.
Основные итоги
В нежилом здании платежи за текущий и капитальный ремонт начисляются каждому потребителю пропорционально площади помещения, которое ему принадлежит.Собственник должен платить за обслуживание общего имущества. Эта обязанность не зависит от того, есть ли у него договоры, акты выполненных работ и счета-фактуры, а также траты на содержание своего помещения и коммунальные услуги (см, например, Определение ВАС РФ от 20.08.2013 N BAC- 11308/13 по делу № А12-21628/2012).
Исключение — случаи, когда особенности платы конкретного собственника установлены решением суда или ОСС. Это дифференцированный тариф, о котором мы подробнее рассказывали в отдельной статье.
Оставить комментарий