Как в МКД утвердить дополнительные услуги и плату за них

Рассказываем, как начислять жильцам плату за дополнительные услуги, чтобы орган ГЖИ или суд не обязали делать перерасчет.

Что относится к дополнительным услугам

В законодательстве есть список обязательных работ по содержанию общего имущества — они изложены в Минимальном перечне (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). УО/ТСЖ/ЖСК должны проводить эти мероприятия вне зависимости от решения общего собрания и условий договора управления.

Еще организации могут оказывать собственникам помещений дополнительные услуги, которые не входят в Минимальный перечень. Эти мероприятия можно проводить в МКД, только если общее собрание утвердило их и назначило размер платы.

Например, дополнительными услугами являются:

• установка и обслуживание камер видеонаблюдения и шлагбаумов;
• услуги охраны и консьержа;
• установка ограждений на земельном участке и системы контроля доступа.

Организация оказывает дополнительные услуги не индивидуально жильцу, а в отношении всего общего имущества. Поэтому такие мероприятия и их оплата обязательны для всех собственников помещений.

Как оплачивать дополнительные услуги

Есть два варианта, как назначить плату за допуслуги:

• Включить плату в платежи за содержание общего имущества. Новые услуги надо включить в список основных работ. Тогда размер платы повысится на стоимость дополнительных мероприятий.
• Назначить взнос на дополнительные услуги. Тогда организация будет начислять плату за них отдельной строкой.

Как утвердить дополнительные услуги

Организация может выставить жильцам плату за дополнительные услуги, только если собственники утвердили ее на общем собрании. Для этого надо получить большинство голосов от общего числа голосов участников ОСС. Иначе начисления будут считаться незаконными, даже если фактически УО/ТСЖ/ЖСК выполнили работы.

На ОСС недостаточно утвердить только список допуслуг и условия их оказания. Еще важно учесть следующие моменты.

Утвердить источники финансирования дополнительных услуг и размер платы. Без этого решения организация, которая управляет МКД, не может приступить к проведению мероприятий.

Например, в деле А67-6386/2023 на общем собрании собственники утвердили дополнительную услугу — механизированную уборку снега и его вывоз. Участники ОСС приняли решение еще по двум вопросам: 

• Управляющая организация будет выставлять плату за дополнительные услуги отдельной строкой.
• Собственники определили порядок оплаты услуги по механизированной уборке и вывозу снега с учетом расходов, которые УО фактически понесла.

При этом собственники не утвердили конкретный размер платы за допуслуги. Управляющая организация сама назначила стоимость и выставила жильцам квитанции, но они не согласились с суммой.

По заявлению собственника помещения прокуратура провела проверку и решила, что у УО нет законных оснований начислять плату за дополнительные услуги без решения собрания. Организации выдали представление, чтобы она сделала перерасчет платежей, но УО обратилась в суд.

Суд указал, что механизированная уборка и вывоз снега не входят в Минимальный перечень — это дополнительные услуги. Управляющая организация должна их выполнять, если ОСС включило такие мероприятия в список работ по обслуживанию общего имущества.

Собственники обязаны утвердить размер платы за дополнительные услуги, а не только порядок ее определения. Стоимость механизированной уборки и вывоза снега должна быть определенно выраженна — без этого УО не вправе самовольно устанавливать размер платы и начислять ее жильцам.

Хоть суд и не удовлетворил требования УО, но отметил: представление прокурора не снимает с собственников необходимость оплачивать расходы по обслуживанию общего имущества. Это лишь обязывает управляющую организацию определять размер платы по правилам, которые установлены законодательством.

Чтобы назначить размер платы за допуслуги, управляющая организация может собрать ОСС и предложить свою стоимость мероприятий. Если собственники не утвердят эту сумму, УО вправе подать иск о взыскании с жильцов фактических затрат на оказание таких услуг.

Назначить лицо, у которого будут полномочия заключать договоры на оказание допуслуг. Такое решение надо принять на общем собрании параллельно с вопросами об условиях их проведения и размером платы. Это правило выдвинул Верховный Суд в определении от 06.11.2018 г. N 5-КГ18-178.

Что важно учитывать ТСЖ

Виды и стоимость дополнительных услуг надо включить в смету доходов и расходов ТСЖ. Эти траты нужно раскрыть и конкретизировать, чтобы собственники установили точные размеры платежей. Утвердить расходы надо на общем собрании членов товарищества.

Например, в деле № А70-2033/2022 ТСН оказывало жильцам дополнительные услуги: обслуживание автоматических ворот и домофона, охрана, вывоз снега. Также товарищество взимало компенсацию затрат на уплату госпошлин, налогов, штрафов и эксплуатационных расходов газовой котельной.

Орган ГЖИ провел проверку и выявил, что товарищество начисляло жильцам плату за дополнительные услуги без решения общего собрания членов ТСН. Инспекция неоднократно выдавала предписания, чтобы товарищество сделало перерасчет платежей. Но ТСН не согласилось с таким требованием и обратилось в суд.

Первая инстанция признала предписание ГЖИ незаконным. После того как инспекция выдала его, ТСН провело общее собрание членов. Участники утвердили годовой отчет за прошлый год, смету доходов и расходов на текущий год и размер платы за обслуживание МКД. Вот какие обстоятельства, по мнению суда, подтвердили, что товарищество законно начисляло плату:

• В смете указаны расходы на дополнительные услуги.
• Согласно годовому отчету, в расходы на обслуживание МКД включены расчеты с поставщиками дополнительных услуг.

Суд подтвердил, что расходы на содержание и управление МКД можно одобрить «задним числом». Товарищество утвердило эти траты на общем собрании членов, а значит, оно исполнило предписание инспекции.

Апелляция и кассация не согласились с выводами первой инстанции. Расходы, которые изначально не были включены в смету, можно одобрить позже. Но в данном деле отчет ТСН содержит указание только на общий размер расчетов с жильцами за год. Из документа непонятно, какие именно расходы входят в эту сумму.

В отчете не указан конкретный размер платежей за дополнительные услуги. Значит, первая инстанция неправомерно сделала вывод о том, что члены общего собрания ТСН одобрили эти расходы.

Товарищество представило суду расшифровку расходов, которая подписана председателем правления. Но нет доказательств, что члены общего собрания получили этот документ перед голосованием. В итоге апелляция и кассация признали предписание ГЖИ законным.

Читайте также: «Как ТСЖ правильно составить смету доходов и расходов»

В России действует запрет на навязывание дополнительных услуг

С 1 сентября 2025 года начал действовать Федеральный закон от 07.04.2025 № 69-ФЗ, который запрещает организациям навязывать жильцам допуслуги. Это правило действует как до заключения договора, так и во время его действия.

Что новый закон значит для жителей МКД:

• Чтобы оказывать дополнительные услуги и выставлять за них плату, организации нужно получить письменное согласие потребителя. В случае с МКД это значит, что надо принять решение на общем собрании и отразить его в протоколе.
• Потребитель вправе отказаться от оплаты навязанных допуслуг.
• Если организация получила плату за дополнительные услуги, которые оказаны без решения ОСС, потребитель может потребовать возврат средств. Деньги надо вернуть в течение трех дней с момента, как житель подал обращение.

Хотите провести общее собрание, чтобы утвердить дополнительные услуги или решить другие вопросы? Оставьте заявку, и мы возьмем все задачи на себя: составим повестку дня, подготовим бюллетени и регистрационные листы, подсчитаем голоса и оформим протокол.