Как управлять МКД, который является объектом культурного наследия

Разбираемся, какие нюансы обслуживания МКД важно учесть, прежде чем принять на управление дом со статусом объекта культурного наследия.

Что такое объект культурного наследия и когда МКД получает такой статус

Объекты культурного наследия (ОКН) — это памятники, здания и достопримечательности, которые связаны с территорией страны. Они имеют ценность для государства и общества, например, с точки зрения истории, архитектуры, науки и искусства.

Вокруг ОКН устанавливают охранную зону, чтобы обеспечить сохранность объекта. Это территория, где действует особый режим использования земельных участков. Он ограничивает хозяйственную деятельность и запрещает строительство в такой зоне.

Если объект признали культурным наследием, то он подлежит государственной охране. В отношении ОКН действуют такие запреты:

• Объекты нельзя повреждать, разрушать и сносить, а также незаконно перемещать.
• Внешний вид объектов нельзя менять. Любые работы по реставрации и восстановлению ОКН надо согласовывать с надзорными органами и проводить строго по утвержденному проекту.
• Нельзя нарушать порядок использования объектов.

Собственники и другие лица должны сохранить объект культурного наследия в том виде, в каком он находился, когда ему дали такой статус. Для этого органы власти формируют паспорт и предмет охраны ОКН, где описаны элементы, которые запрещено менять.

ОКН могут иметь федеральное, региональное и муниципальное значение. От этого зависит, какой орган выдает разрешение на выполнение работ.

Многоквартирные дома тоже могут стать объектами культурного наследия, если имеют ценность, например, с точки зрения истории или архитектуры. Тогда обязанность обеспечить сохранность здания переходит к организации, которая управляет МКД.

Как узнать, признан ли МКД объектом культурного наследия 

Проверить статус дома можно двумя основными способами:

• В Едином государственном реестре ОКН. В этот список вносят каждый объект — его можно найти через поиск в таблице или на карте. Реестр находится на Портале открытых данных Минкультуры.
• В выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. В этих источниках указывают, включен ли дом в реестр ОКН и какой у него номер. 

Как содержать и ремонтировать МКД, у которого есть статус объекта культурного наследия

Если дом признали объектом культурного наследия, то УО/ТСЖ/ЖСК должны выполнять работы в двух направлениях: содержание здания и обеспечение его сохранности. Причем организация не может отказаться от второго вида работ: она автоматически принимает обязанность по их проведению, когда берет дом на обслуживание. Такой вывод суд сделал в деле А28-7512/2022.

Содержание МКД. Это обычные работы по обслуживанию общего имущества, которые позволяют поддерживать техническое состояние дома. Такие мероприятия надо проводить по тем же правилам, что и в обычных МКД: выполнять Минимальный перечень услуг и работ (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290), заключать договоры на обслуживание газового оборудования, проводить осмотры общего имущества, чтобы следить за его состоянием.

В то же время надо соблюдать правила, которые установлены специально для содержания ОКН. Такие положения изложены в ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ:

• Работы по обслуживанию общего имущества, в том числе капремонт, можно проводить, только если они не касаются предмета охраны: не изменяют внешний вид дома, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер МКД.
• Необходимо соблюдать требования ст. 5.1 Федерального закона N 73-ФЗ — это правила ведения деятельности на территории ОКН. Например, в такой зоне запрещено строить объекты капитального строительства.
• В ОКН нельзя организовать склад и определенные объекты производства. Например, под запрет попадают предприятия, которые выпускают взрывчатые и огнеопасные материалы или имеют оборудование, оказывающее вибрации на конструкции здания. 
• Если в доме обнаружены повреждения, аварии или другие обстоятельства, которые нанесли вред объекту, нужно сразу сообщить об этом органу охраны ОКН. Кроме того, надо немедленно принять меры, чтобы предотвратить разрушение здания.

Обеспечивать сохранность МКД. Для этого надо проводить разные виды работ: например ремонт, реставрацию и приспособление здания для современного использования. 

Согласно ст. 45 Федерального закона N 73-ФЗ, список работ и сроки их проведения должен установить федеральный, региональный или муниципальный орган охраны ОКН. Он формирует задание и выдает разрешение на выполнение этих мероприятий. Собственники помещений и УО/ТСЖ/ЖСК могут предложить, какие работы надо провести в доме.

В регионах могут действовать собственные правила по содержанию и сохранению ОКН. Поэтому организациям, которые управляют такими МКД, следует изучить местные нормативные правовые акты.

Какие дополнительные требования есть к эксплуатации МКД, которые признаны объектами культурного наследия

Согласно ст. 27 Федерального закона N 73-ФЗ, на домах, которые имеют статус ОКН, должны быть специальные надписи и обозначения с информацией об объекте. Устанавливать эти вывески должна управляющая организация, товарищество или кооператив.

Еще положения ст. 35.1 Федерального закона N 73-ФЗ запрещают размещать на ОКН и их территориях наружную рекламу. Есть три исключения:

• Рекламу размещают в зоне достопримечательных мест.
• На рекламных объявлениях указана информация о том, что на объекте или его территории пройдут театрально-зрелищные, культурно-просветительные и зрелищно-развлекательные мероприятия.
• В рекламе о театрально-зрелищных, культурно-просветительных и зрелищно-развлекательных мероприятиях указан их спонсор. Главное, чтобы это упоминание занимало до 10% рекламного пространства.

Что изменится в 2026 году

В июне 2025 года Президент РФ подписал законопроект № 680178-8. Этот документ вводит упрощенный порядок содержания ОКН: он коснется тех элементов, которые не признаны предметом охраны.

В Федеральном законе N 73-ФЗ появится список работ, для проведения которых не надо получать разрешение. Достаточно будет направить в орган охраны уведомление о запланированных мероприятиях и указать, что именно организация будет проводить, в какие сроки и и с помощью каких технологий.

Список работ, на которые не будет распространяться ст. 45 Федерального закона N 73-ФЗ, ограничен. Например, перечень включает:

• ремонт, замену и восстановление отдельных частей инженерных систем;
• техобслуживание, ремонт и замену частей лифтового оборудования;
• локальный ремонт покрытий стен, полов, потолков и лестниц.

Поправки начнут действовать 1 марта 2026 года. До этого момента любые работы в отношении домов, которые имеют статус ОКН, надо согласовывать с органами охраны.

Что будет, если не соблюдать требования к обслуживанию объектов культурного наследия

К домам, которые являются ОКН, повышенное внимание со стороны органов власти. Помимо ГЖИ, такие здания находятся еще под контролем органов охраны. Они тоже проводят проверки и следят за тем, в каком состоянии МКД и какие работы выполнены. 

Если органы охраны ОКН выявят нарушение, то могут подать иск к организации, которая управляет домом. Обычно они просят суд обязать УО/ТСЖ/ЖСК выполнить определенные работы. 

Например, в деле А56-21144/2021 комитет по охране памятников истории и культуры проверил состояние многоквартирного дома, который признан ОКН. Орган установил, что на стенах МКД есть загрязнения, трещины и краска, отличная от колера дворового фасада. Комитет сделал вывод, что управляющая организация не выполнила свою обязанность по сохранению ОКН.

Управляющая организация заявила, что собственники помещений не приняли решение о сборе дополнительных взносов на ремонт фасада МКД. Поэтому у УО не было средств для выполнения работ.

Комитет подал иск, чтобы суд обязал УО отремонтировала фасад дома и установил размер неустойки на случай, если организация не исполнит решение. Все инстанции удовлетворили требования комитета, и вот почему:

• Собственники ОКН обязаны обеспечить сохранность здания, поэтому они должны оплачивать дополнительные расходы, если этого требует состояние МКД.
• Организация приняла на себя обязательства по содержанию и ремонту МКД. Поэтому она должна проводить весь комплекс работ, чтобы поддерживать дом в исправном состоянии. Это обязанность не зависит от наличия или отсутствия решения общего собрания.

Не нашли ответ на свой вопрос? Оставьте заявку на консультацию, и мы поможем решить вашу проблему.