Как управлять аварийными МКД: взносы на капремонт, установка ОДПУ, оплата сверхнорматива и другие особенности

Рассказываем, как меняются правила управления МКД, который получил статус аварийного жилья.

Собственники помещений не должны оплачивать взносы на капремонт

Как и в обычных домах, собственники помещений в аварийных МКД потребляют коммунальные услуги, поэтому их надо оплачивать в любом случае. Общее имущество тоже необходимо содержать, чтобы поддерживать дом в безопасном состоянии. Поэтому жителей аварийных МКД не освобождают от таких категорий расходов.

Единственное отличие касается оплаты взносов на капремонт. Органы власти не включают аварийные дома в региональные программы, поэтому с момента, как МКД получил такой статус, собственникам помещений перестают начислять взносы. Это правило следует из ч. 2 ст. 169 ЖК РФ.

Деньги, которые уже скопились в фонде капремонта, можно потратить на снос или реконструкцию здания. Для этого надо принять решение на общем собрании собственников. Еще они вправе вернуть остаток средств — подробнее об этих вариантах рассказывали в статье «Почему МКД могут исключить из региональной программы капремонта».

Текущий и капитальный ремонт аварийного МКД должен поддерживать его безопасное состояние

Если дом признали аварийным, собственников помещений должны расселить и предоставить им другое жилье. Но процесс может занять 5–10 лет — все это время людям надо находиться в аварийном МКД, и управляющая организация должна обеспечить его безопасность.

Согласно п. 2.3.7 и 2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170), дома, которые подлежат сносу, нецелесообразно восстанавливать и благоустраивать. Поэтому текущий и капитальный ремонт в таких МКД надо проводить в том объеме, который обеспечивает безопасные и санитарные условия проживания.

Например, в рамках текущего ремонта управляющая организация должна готовить МКД к эксплуатации в зимний и весенне-летний сезоны, а также налаживать работу инженерного оборудования. В рамках капремонта надо восстановить отмостку дома, чтобы защитить фундамент от разрушения.

Финансировать работы нужно за счет средств, что собственники вносят ежемесячно. Кроме того, по решению общего собрания на реконструкцию МКД можно направить деньги, которые жильцы успели накопить в фонде капремонта до того, как дом признали аварийным.

Собственники помещений и УО не обязаны оплачивать установку приборов учета и сверхнорматив

В ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ есть общее правило: объем коммунальных ресурсов надо фиксировать с помощью приборов учета. Если в доме их нет, собственники помещений или РСО должны обеспечить установку этих устройств. Расходы на такие работы возлагаются на потребителей.

В то же время положения об установке приборов учета не распространяются на аварийные МКД. Это связано с тем, что эксплуатационные характеристики зданий и их инженерные системы ухудшаются. Объем потребления ресурсов невозможно точно зафиксировать, и обслуживать приборы учета проблематично.

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2016) Верховный Суд уточнил, что Закон N 261-ФЗ не содержит запрет на монтаж устройств в таких домах, а лишь указывает, что у собственников помещений нет обязанности обеспечивать и оплачивать такие работы.

Верховный Суд сделал такие выводы:

• Если в аварийном доме есть техническая возможность, РСО может установить приборы учета, но только за свой счет. Взыскать стоимость работ с собственников не получится.
• Если РСО все же установила приборы учета и ввела в эксплуатацию, она может определять по их показаниям объем и стоимость ресурсов, которые потреблены на общедомовые нужды. Но размер обязательств собственников и управляющей организации по оплате этих ресурсов ограничен нормативами потребления. Значит, РСО не может начислять потребителям плату за сверхнормативный коммунальный ресурс, который потрачен на СОИ.

Что еще важно учитывать при управлении аварийными МКД

Аварийный МКД надо включить в реестр лицензий субъекта РФ. Для домов с таким статусом нет исключений, поэтому управляющая организация должна подать заявление о внесении изменений в реестр.

Признание МКД аварийным не является основанием для расторжения договора управления. Если в процессе обслуживания дом получил такой статус, управляющая организация не может отказаться от него только по этой причине.

Например, в деле А13-9930/2022 орган местного самоуправления назначил для домов временную УО. Но спустя год организация так и не приступила к управлению МКД и не направила в орган ГЖИ заявление о внесении домов в реестр лицензий субъекта РФ. Тогда ОМСУ обратился в суд.

Некоторые дома были признаны аварийными, поэтому управляющая организация посчитала, что у нее нет обязанности по управлению ими. Но две инстанции не согласились с такой позицией:

• Само по себе признание многоквартирных домов аварийными не является существенным изменением обстоятельств договора управления и основанием для его расторжения. Статус МКД не снимает с управляющей организации обязанность по содержанию дома.
• На момент рассмотрения дела дома не расселены, и в них проживают люди. Это подтверждается информацией с сайта «Реформа ЖКХ». 

Суды обязали управляющую организацию приступить к управлению МКД, включая аварийные дома, и внести их в реестр лицензий субъекта РФ.

Читайте также: «Как признать МКД аварийным и подлежащим сносу»

Что Госдума предложила изменить

С момента признания МКД аварийным до расселения домами должен кто-то управлять. Но управляющие организации часто отказываются от убыточных объектов: из-за высокого износа зданий выше риск, что произойдет внештатная ситуация. А собственникам помещений сложно самостоятельно заниматься вопросами обслуживания аварийных МКД.

Летом 2024 года Госдума разработала законопроект № 665863-8, чтобы закрепить в Жилищном кодексе условия управления аварийными МКД. Вот какие изменения депутаты предложили внести:

• Органы власти создадут реестр управляющих организаций, которые обслуживают аварийные МКД.
• Если собственники помещений аварийного МКД не выбрали способ управления, то органы власти будут сами назначать управляющую организацию из специального реестра.
• Срок договора управления аварийным МКД — до 5 лет. Он будет действовать, пока все жильцы не выселяться из дома, собственники не реализуют способ управления сами или управляющую организацию не исключат из реестра.
• Органы власти могут компенсировать управляющим организациям, которые включены в реестр и не состоят в нем, расходы на управление аварийными МКД.

В октябре 2024 года Госдума приняла законопроект в первом чтении. Но дальше он пока не продвинулся, поэтому изменения не вступили в силу.

Не нашли ответ на свой вопрос? Оставьте заявку на консультацию, и мы поможем разобраться с любой проблемой. А если вашей организации необходимо систематическая юридическая поддержка, то воспользуйтесь услугами внештатного юриста.