Зачастую через квартиры проходят части инженерных систем МКД: например стояки водоснабжения, отопления и канализации. Несмотря на то что это общее имущество, доступ к ним можно получить только с согласия собственника помещения. Но жильцы иногда даже не открывают дверь представителям УО/ТСЖ/ЖСК, и организации не удается осмотреть и отремонтировать оборудование.
Чтобы потом не возмещать ущерб из-за аварии, важно правильно согласовать с собственником визит и оформить отказ от допуска в квартиру. Рассказываем, как провести эту процедуру.
Зачем УО/ТСЖ/ЖСК нужен доступ в помещение и обязан ли собственник его предоставить
Требовать доступ в помещение — законное право организации, которая управляет МКД. Оно установлено пп. «б» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 N 354). Но есть важное условие: надо заранее договориться с собственником о визите и не превышать допустимую периодичность.Обычно организациям, которые управляют МКД, нужно попасть в помещения, чтобы:
- провести текущие, сезонные и внеочередные осмотры общего имущества;
- проверить, достоверные ли показания ИПУ потребитель передает исполнителю услуг;
- провести капитальный и текущий ремонт оборудования;
- устранить аварию.
Как часто УО/ТСЖ/ЖСК могут требовать доступ в помещение
Для разных целей визита установлена своя периодичность, с которой организация вправе запрашивать доступ в квартиру.| Цель визита | Периодичность |
| Осмотреть оборудование | максимум 1 раз в 3 месяца |
| Отремонтировать оборудование и проверить, как устранены проблемы в оказании коммунальных услуг | при необходимости |
| Ликвидировать аварию | в любое время |
| Проверить достоверность показаний ИПУ | максимум 1 раз в 3 месяца |
| Проверить состояние ИПУ | максимум 1 раз в 3 месяца. Если помещение нежилое или ИПУ находятся вне помещения, то максимум 1 раз в месяц |
Как УО/ТСЖ/ЖСК получить доступ в помещение, чтобы отремонтировать оборудование или ликвидировать аварию
В первую очередь надо уведомить собственника о необходимости предоставить допуск в помещение: это можно сделать устно и письменно. Если организации требуется попасть в квартиру, сообщение нужно передать минимум за 3 рабочих дня до даты визита. Такой порядок утвержден пп. «о» п. 31 Правил N 354.Если в МКД авария и для ее устранения необходимо попасть в квартиру, собственника тоже нужно предварительно уведомить. Но в таком случае доступ надо предоставить незамедлительно, поэтому согласовать время можно устно и в более короткий срок.
В уведомлении необходимо сообщить такую информацию:
- дату и время визита;
- причину визита, вид работ и их длительность;
- номер телефона, по которому собственник может перенести визит на другое время или день;
- должность, Ф.И.О. сотрудника, который проводит работы.
Организация, которая управляет МКД, может разработать свои правила по допуску ее сотрудников в квартиры. Этот документ надо утвердить на общем собрании, а затем включить в договор управления или издать специальный «Порядок обеспечения доступа в жилое помещение». Например, можно установить конкретный способ уведомления собственников: через СМС, по телефону или электронной почте.Если собственник не сможет впустить сотрудников УО/ТСЖ/ЖСК в помещение в запрашиваемое время, он должен сообщить об этом организации в течение пяти рабочих дней с момента получения уведомления. В ответе надо предложить другую дату и время визита.
Прежде чем впустить сотрудников УО/ТСЖ/ЖСК в помещение, собственник вправе потребовать документ, который подтвердит их личности и наличие полномочий. Например, это может быть служебное удостоверение или доверенность от имени организации с подписью руководителя.
По договоренности с собственником организация должна провести необходимые работы в помещении. По итогам мероприятий надо составить соответствующий акт — осмотра общего имущества или выполненных работ.
Как УО/ТСЖ/ЖСК получить доступ в помещение, чтобы проверить ИПУ
Для проверки ИПУ действуют отдельные правила предоставления допуска. Они содержатся в п. 85 Правил N 354 и включают такие этапы:- Организация должна уведомить собственника о визите минимум за 14 дней до его даты. Сообщение можно передать разными способами: вручить лично под расписку, отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, включить в квитанцию или любым другим способом, который подтвердит факт и дату получения уведомления.
- Если собственник не может предоставить допуск в квартиру в назначенное время, то он должен сообщить об этом организации минимум за 2 дня до даты проверки. В ответе надо указать, когда житель сможет впустить сотрудников УО/ТСЖ/ЖСК в помещение. Предложенная дата визита должна быть в таких пределах: не ранее 2 дней с момента, как сообщение собственника поступило, и не позднее 3 дней с даты, которая указана в изначальном уведомлении.
- По результатам проверки организация должна составить акт по правилам, которые содержатся в п. 85(1) Правил N 354.
Что делать, если собственник не впускает УО/ТСЖ/ЖСК в помещение, и кто отвечает за последствия
Если организация предварительно сообщила собственнику о визите, но тот не предоставил доступ в помещение, ответственность за последствия лежит на этом человеке. В случае аварии УО/ТСЖ/ЖСК и соседи вправе взыскать с жильца компенсацию за убытки на основании пп. «в» п. 32 Правил N 354 и ст. 1064 ГК РФ.Главное, чтобы организация могла подтвердить свои попытки попасть в квартиру и отремонтировать общее имущество. Действовать можно в таком порядке.
Оформить акт об отказе в допуске в квартиру. В документе надо указать такую информацию:
- дату и время, когда прибыли сотрудники УО/ТСЖ/ЖСК;
- причины, по которым собственник отказался впускать специалистов в квартиру — если он их сообщил;
- другие сведения о действиях собственника, которые мешают провести работы.
Обратиться в суд. Организация может подать иск с требованием обязать собственника предоставить допуск к общему имуществу в квартире. К заявлению необходимо приложить доказательства, что УО/ТСЖ/ЖСК предварительно уведомили жильца о визите, и акт о недопуске в помещение.
Например, в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.03.2024 по делу N 88-7997/2024 управляющая организация должна была прочистить вентиляционные каналы в квартире и устранить засоры. Но собственник отказался впускать сотрудников УО в помещение, и та пошла в суд.
Все инстанции встали на сторону управляющей организации, и вот почему:
- УО предварительно сообщила собственнику о необходимости провести работы.
- Организация оформила акт проверки и очистки дымовых каналов от газовых водонагревателей — из этого документа следует, что собственник не предоставил доступ для проведения работ.
- Вентиляционному каналу в квартире требуется ремонт, чтобы организация могла обеспечить жителям МКД безопасные условия проживания. Провести такие работы — это обязанность УО, и она вправе требовать доступ в помещение.
Если в МКД авария, а с собственником квартиры не удается связаться, надо срочно принять меры. Что делать в таких случаях — рассказывали в отдельной статье.
Что делать, если в помещении общее имущество скрыто под полом или в стенах
Даже если собственник разрешил сотрудникам организации войти в квартиру, доступ к общему имуществу может быть перекрыт. Например, коммуникации проходят под полом или спрятаны в стенах, и к ним не подобраться напрямую. Обычно жильцы не разрешают ничего демонтировать.Минстрой России прокомментировал, как поступать со скрытыми коммуникациями, в письме от 16 января 2019 г. N 794-АО/06. Главный вывод: если коммуникации МКД находятся в стенах или под полами в квартире, собственник должен освободить к ним доступ для ремонта.
Чтобы собственники не оплачивали сами расходы на восстановительный ремонт квартиры, Минстрой России предусмотрел такой порядок действий: стоимость ущерба надо включить в смету на проведение работ. Это касается трат на демонтаж и монтаж конструкций, кроме цен на материалы покрытий для стен и пола.
Если же собственник уверен, что инженерные системы в его квартире не нуждаются в ремонте или замене, он вправе отказаться от демонтажа. Тогда сотрудники УО/ТСЖ/ЖСК должны оформить акт о том, что работы нельзя выполнить, так как доступ к коммуникациям не обеспечен.
Не можете добиться допуска в квартиру собственника? Оставьте заявку, и мы поможем получить доступ к общему имуществу в помещении через суд.
Оставить комментарий