Как ТСН добилось, чтобы в доме закрыли предприятия общепита: обзор судебной практики

Рестораны и бары, которые занимают помещения в МКД, работают до поздней ночи или даже круглосуточно. Это мешает жителям дома отдыхать, а иногда усугубляется тем, что заведения устанавливают свои кондиционеры, ограждения и навесы без разрешения общего собрания.

Рассказываем о деле, в котором жители МКД добились, чтобы предприятия общепита закрылись и освободили их общее имущество.

Обстоятельства дела

На первом и втором этажах МКД находились встроенные помещения, которые по проектной документации являлись офисными. Но их собственники разместили там рестораны, бары и другие предприятия общественного питания и досуга с круглосуточным режимом работы. 

Организации не согласовывали открытие подобных предприятий с общим собранием. Их посетители ночью находились в заведениях, и жителей МКД не устраивало, что шум мешал им отдыхать.

Кроме того, организации пользовались общим имуществом без решения ОСС. Например, они установили на придомовой территории оборудование для вентиляции и кондиционирования, навесы для хранения хозяйственного инвентаря и дров, металлические калитки с замками. Предприятия пристроили лестницы и тамбуры для входа в рестораны, а также площадки летней веранды.

Еще самоуправство коснулось эксплуатируемой кровли. В частности, организации:

• Провели реконструкцию на 10 надземном этаже МКД: пристроили к наружным стенам дома конструкции лифта с выходом к помещениям. Это привело к уменьшению общего имущества.
• Установили перегородку из кирпича с металлической дверью на 10 этаже. Она закрывалась на запорные устройства, из-за чего в доме был перекрыт доступ лифту и другим инженерным коммуникациям. Ни жители МКД, ни ТСН, ни эксплуатационные компании не могли пользоваться оборудованием и обслуживать его.
• Использовали пассажирский лифт для перевозки продуктов с первого и второго этажа на кровлю, где находились складские помещения.
• Сделали самовольные врезки в общедомовые сети холодного водоснабжения и канализации.

ТСН подало иск к семи организациям, чтобы запретить им размещать в помещениях предприятия общепита. Кроме того, товарищество хотело обязать собственников устранить другие проблемы. Например, предоставить свободный доступ к лифтам, демонтировать все конструкции, сооружения и элементы благоустройства, освободить общее имущество и привести инженерные сети в первоначальное состояние.

Решение судов

Суд назначил строительно-техническую экспертизу, чтобы обследовать состояние МКД, инженерных систем и оборудования. На основе этого заключения три инстанции сделали следующие выводы. 

Предприятия общепита нарушают градостроительные, санитарно-эпидемиологические и противопожарные нормы

Суды согласились, что предприятия общепита в МКД создают людям проблемы. Эти заведения не только портят условия проживания, но и создают угрозу жизни и здоровью граждан по следующим причинам.

Превышена вместимость и площадь помещений. Во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях МКД можно открыть предприятие общественного питания, только если оно соответствует нормам по количеству мест и размерам. Они содержатся в разделе 3.3 Приложения Б СП 54.13330.2022.

Тип предприятия	Вместимость	Общая  площадь
Предприятия питания: ресторан, бар, кафе, столовая, закусочная, кафетерий	не более 50 мест	до 250 кв. м
Предприятия питания быстрого обслуживания	—	до 200 кв. м

В деле в многоквартирный дом встроены помещения общественного питания общей площадью 2378,1 кв.м вместо 250 кв.м — это нарушение санитарных норм. Кроме того, на сайтах ресторанов и других предприятий указана вместимость, которая превышает допустимые значения в 2–3 раза.

Не соблюдены нормы шума. Положения п. 4.15 СП 54.13330.2022 запрещают открывать в МКД любые предприятия, в которых используется музыкальное сопровождение, например проходят дискотеки.

Запрет на размещение подобных предприятий в МКД не предполагает дополнительных условий, в том числе для уровня шума. Такие заведения изначально относятся к объектам, которые нарушают санитарное благополучие жильцов, их право на отдых и спокойную жизнь.

Нарушены другие строительные, противопожарные, санитарные, эпидемиологические и гигиенические нормы. Например:

• Предприятия общепита разгружали грузовые машины со стороны окон квартир — это нарушение п. 2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10.
• Санитарные узлы и постирочные организаций расположены над жилыми помещениями, что запрещено п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10.
• Пассажирский лифт используется для подъема пищи на уровень летней зоны отдыха с элементами СПА и коктейль-баром — это нарушение п. 7.6 СП 2.3.6.1079-01.

Предприятия общепита причиняли жителям МКД неудобства: посетители заведений пользовались пассажирским лифтом и имели доступ в дом ночью. Это нарушало покой и тишину, и суды признали, что деятельность организация может нанести вред интересам жителей.

Организации использовали общее имущество без разрешения ОСС Земельный участок и наружные стены МКД относятся к общему

имуществу. На его объектах можно устанавливать оборудование и конструкции, делать пристройки и размещать элементы благоустройства, только если общее собрание разрешило определенному лицу использовать это имущество.

Даже если организации являются собственниками нежилых помещений, это не дает им право использовать общее имущество в своих целях. Для этого все равно надо получить согласие общего собрания.

В данном деле организации установили внешние блоки кондиционеров и вентиляции на фасаде МКД, навесы для хранения инвентаря и дров на придомовой территории, а также разные ограждения, сооружения и пристройки. Ни один из этих элементов благоустройства не был согласован с ОСС.

Фактическое состояние инженерных систем должно соответствовать проектной документации

Экспертиза подтвердила, что организации сделали врезки в общедомовую систему ХВС и канализации. В частности:

• инженерные коммуникации в встроенных помещениях не отвечали противопожарным требованиям — например использованы незащищенные трубопроводы из ПВХ; 
• к дому пристроена дополнительная насосная станция, которая обслуживала встроенные помещения;
• в системе водоотведения на эксплуатируемой кровле изменен уровень приема ливневых вод и размещение водоприемных воронок;
• на фасаде МКД на уровне второго этажа размещено оборудование для вентиляции и кондиционирования, которое не указано в проектной документации.

Подобные изменения внутридомовой инженерной системы не предусмотрены в проектной документации. Организации не согласовали вмешательство с общим собранием, поэтому оно является незаконным.

Организации не могут перекрыть доступ к лифтовому оборудованию

В отношении лифтового оборудования организации допустили сразу три нарушения. 

Перевозили продукты на пассажирских лифтах. Это может привести к их поломке и создать неудобства для жителей МКД. Например, уже были случаи, когда лифт вышел из строя, потому что сотрудники ресторана перевозили на нем крупногабаритный груз и деформировали створки дверей.

Перекрыли для ТСН и жильцов доступ на 10 этаж. Организации самовольно построили перегородку из кирпича и установили металлическую дверь с замком. Это не позволяло проводить техническое обслуживание лифтового оборудования и других инженерных коммуникаций на этаже. Тем более общее собрание не принимало решение об установке запорных устройств. 

Нарушили нормы пожарной безопасности. У жилой части МКД и помещений общественного назначения разные классы функциональной пожарной опасности. Поэтому их нельзя объединять:

• Лестничную клетку и шахты лифтов, которые предназначены для жителей МКД, надо изолировать от помещений общественного назначения. Для этого надо установить противопожарные перегородки и перекрытия без проемов.
• У помещений общественного назначения должны быть входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части МКД.

Организации же поступили наоборот: сделали входы из встроенных помещений на лестничную клетку и в лифт МКД. Это не предусмотрено проектной документацией, а также нарушает противопожарные нормы.
***
Три инстанции и Верховный Суд запретили организациям размещать в МКД предприятия общественного питания. Кроме того, предприниматели должны:

• демонтировать запорные устройства на эксплуатируемой кровле и обеспечить свободный доступ к лифтам и другим инженерным коммуникациям;
• за свой счет освободить общее имущество — демонтировать и перенести с земельного участка сооружения и элементы благоустройства;
• демонтировать врезки и привести общедомовые сети ХВС и канализации в первоначальное состояние, как это предусмотрено проектной документацией.

Дело: А32-28868/2019