Как составить договор управления МКД: обязательные условия и основные ошибки

Договор управления должен защищать интересы как собственников помещений, так и управляющей организации. Для этого в соглашение важно включить обязательные условия и дополнить их выгодными для сторон пунктами. Главное, чтобы они не противоречили законодательству, иначе потом придется тратить время и деньги на судебные разбирательства.

Рассказываем, как правильно составить договор управления: что можно и нужно в него включить, а какие положения добавить нельзя.

Что обязательно надо включать в договор управления МКД

УО заключает с собственниками договор управления на условиях, которые утвердило общее собрание. При этом есть список обязательных положений — они должны быть в каждом соглашении вне зависимости от решения ОСС. Такие условия называются существенными.

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, к обязательным условиям договора управления относятся пять пунктов ↓

Адрес МКД и состав общего имущества. На его основе организация формирует список работ по обслуживанию здания. Общий перечень таких объектов содержится в ч. 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491). Но каждый дом важно осмотреть и по итогам сформировать собственный список, потому что состав общего имущества отличается. 

Например, в одном МКД есть только детская площадка, а в другом — еще спортивная площадка и площадка для выгула собак. Для этих объектов нужны разные виды и объем работ по обслуживанию.

Список всех работ и услуг, которые УО будет проводить. В этот перечень надо включить мероприятия из Минимального перечня (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). Кроме того, собственники могут утвердить дополнительные работы — их тоже нужно включить в договор управления, если жильцы изначально решили ввести эти мероприятия. 

В договоре список работ и услуг должен включать: 

• услуги по управлению МКД;
• работы и услуги по обслуживанию общего имущества;
• коммунальные услуги: для всего МКД или только для обслуживания общего имущества, если собственники перешли на прямые договоры с РСО.

Список работ лучше изложить как можно подробнее. В договоре стоит указать виды мероприятий, их объем и периодичность. Эти показатели должны соответствовать Минимальному перечню (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290).

В условиях договора управления также надо указать порядок изменения списка работ и услуг. Обычно в соглашении прописывают, что добавить или убрать мероприятия из перечня можно только по решению ОСС.

Порядок назначения цены договора и внесения платы. В пункте надо определить стоимость работ и услуг. Это касается всех мероприятий, которые проводит УО: работ по содержанию и ремонту жилого помещения, коммунальных услуг.

Порядок контроля за работой УО. Его осуществляют собственники помещений. Обычно такие задачи передают председателю совета МКД: он проверяет качество мероприятий, выявляет недочеты и подписывает акты приемки.

В порядке контроля за работой управляющей организации можно предусмотреть такие пункты:

• каким образом собственники могут контролировать деятельность УО;
• кто будет подписывать акты выполненных работ;
• в какой срок УО будет предоставлять собственникам годовой отчет о проделанной работе и другую информацию;
• каким образом стороны могут решать разногласия, если у собственников есть претензии к качеству работ.

Читайте также: «Совет МКД: что это такое и чем он занимается»

Обязанность УО заключить договор о техобслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования. Соглашение надо подписать со специализированной организацией, потому что УО не имеют права проводить такие работы самостоятельно. Это условие договора касается тех МКД, где установлено газовое оборудование.

Читайте также: «Как изменить условия договора управления МКД»

Какие еще положения можно предусмотреть в договоре управления МКД

Помимо существенных условий, УО может включить в договор положения, которые упростят ей работу.

Возможность индексации тарифа без решения ОСС. Если заранее предусмотреть такой пункт в договоре, то УО сможет повышать размер платы с той периодичностью, которая указана в соглашении. Для этого надо прописать следующие условия:

• размер индексации тарифа;
• период, с которого УО вправе повысить размер платы;
• источник сведений об уровне инфляции, на основе которых организация будет поднимать тариф.

Собственники вправе не утверждать условие об индексации. Тогда УО придется проводить общие собрания и каждый раз обосновывать увеличение расходов, чтобы поднять размер платы.

Читайте также: «Как повысить тариф на ЖКУ, чтобы собственники не оспорили действия УО в суде»

Возможность включить НДС в тариф на содержание жилого помещения. С 2025 года организации, которые применяют упрощенную систему налогообложения, стали плательщиками НДС. Налог можно предъявить собственникам помещений, но только если есть решение ОСС. Его можно получить сразу и включить в договор управления.

Читайте также: «Освобождение управляющих организаций на УСН от уплаты НДС в 2025 году и включение налога в тариф на ЖКУ»

Условия сдачи общего имущества в аренду. Для жителей МКД это дополнительный доход, с помощью которого можно оптимизировать расходы. Например, зачислить полученные средства в фонд капремонта или использовать их на благоустройство двора.

Заниматься сдачей общего имущества в аренду может управляющая организация. В таком случае надо передать ей полномочия, поэтому их можно сразу включить в договор управления. В нем надо прописать такие условия:

• кто вправе подписывать договор аренды общего имущества от лица собственников;
• на какие расходы надо направить деньги с аренды.

Распределение сэкономленных средств. Фактические расходы на обслуживание МКД могут оказаться ниже запланированных. В таких случаях у управляющей организации остаются свободные деньги, и в договоре управления стороны вправе предусмотреть, кто и как будет ими распоряжаться. Например, собственники могут направить средства на оплату дополнительных работ.

Как распоряжаться сэкономленными средствами, если собственники не решили этот вопрос сами — рассказывали в статье «Как определяется вознаграждение управляющей организации».

Согласие на обработку персональных данных. Его можно включить как условие в договор управления — это подтвердил Конституционный Суд в определении от 28 января 2016 г. N 100-О. Кроме того, в соглашение лучше сразу включить порядок обработки личной информации жильцов, чтобы потом не возникало конфликтов, если УО, например, решит передать эти данные юридической компании для взыскания долгов.

Что нельзя включить в договор управления МКД

Стороны не могут добавить в договор управления условия, которые противоречат законодательству. Например, нельзя освободить УО от ответственности за некачественные работы по обслуживанию общего имущества или ограничить собственнику доступ на парковку из-за долгов за ЖКУ. Подобные условия считаются ничтожными.

Доказывать, что условия договора противоречат законодательству, надо через суд. В зависимости от обстоятельств он может оставить соглашение в силе. 

Например, в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.08.2023 N 88-15396/2023 собственники провели ОСС и утвердили условия договора управления. Среди этих положений был пункт о том, что жильцы могут изменить содержание соглашения или расторгнуть его в одностороннем порядке.

Управляющая организация не согласилась с условием договора: его можно расторгнуть или изменить только по соглашению сторон. УО обратилась в суд, но все инстанции решили, что эти положения не противоречат законодательству. У собственников есть право отказаться от исполнения договора по своей инициативе на основании ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

Основные ошибки при составлении договора управления МКД

Главная ошибка — не включить в договор управления существенные условия. Например, перечень общего имущества или стоимость работ по его содержанию. Но есть ряд других недочетов, которые допускают УО.

Отсутствуют обязательные приложения к договору. В законе нет единого списка таких документов, но на практике к соглашению обычно прикрепляют:

• перечень общего имущества;
• акт раздела границ эксплуатационной ответственности по обслуживанию инженерных сетей;
• список работ по обслуживанию общего имущества и их периодичность;
• размер платы за работы по обслуживанию общего имущества;
• реестр собственников помещений;
• перечень техдокументации на МКД и других документов, которые связаны с его управлением;
• порядок обработки персональных данных.

Порядок расчета стоимости коммунальных услуг указан неправильно. УО и собственники не устанавливают эти тарифы самостоятельно: их определяют органы местного самоуправления. В договоре управления не нужно прописывать конкретную стоимость коммунальных услуг — достаточно указать, как определять размер платы.

Например, «Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, утвержденным органами государственной власти в порядке, установленном федеральным законом».

Еще в договоре важно прописать, как стоимость коммунальных услуг определяется при наличии приборов учета и при их отсутствии. В пункте про нормативы потребления следует указать, из какого источника организация будет брать эти данные.

Если в доме действуют прямые договоры с РСО, то в договоре управления можно прописать, что порядок оплаты и стоимость коммунальных определяется по условиям этих соглашений.

Неправильно указана дата начала действия договора. Этот срок отсчитывается со дня, когда орган ГЖИ внес изменения в реестр лицензий субъекта РФ. Значит, в договоре необходимо указать именно эту дату.

Отсутствует срок действия договора. Для УО эта дата важна, потому что она не может досрочно расторгнуть соглашение без весомых оснований. Если организация решит отказаться от дома из-за убытков, ей придется дождаться, пока срок действия договора закончится. Поэтому его надо сразу обозначить в соглашении.

Собственники и организация согласовывают срок действия договора между собой. Но есть ограничения, которые зависят от основания назначения УО:

• Собственники сами выбрали управляющую организацию — договор можно заключить на срок от года до пяти лет с возможностью пролонгации.
• ОМСУ назначил организацию по итогам открытого конкурса — договор заключают на срок от года до трех лет.
• Застройщик назначил временную УО — договор заключают максимум на три месяца.

В пункте о сроке действия договора еще важно прописать условие о его пролонгации. Можно указать, что если ни ОСС, ни управляющая организация не уведомили вторую сторону о расторжении соглашения, то оно продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

Не указаны условия расторжения договора. В соглашении важно прописать, как УО и собственники должны уведомить друг друга о намерении прекратить работу. Надо утвердить форму сообщения, сроки, в которые его следует отправить, и способ доставки.

Чтобы не упустить важные пункты и предусмотреть выгодные для организации условия, подготовку договора управления лучше доверить профессиональным юристам. Оставьте заявку, и мы разработаем проект соглашения, в котором учтем ваши пожелания и требования законодательства.