Как согласовать ограждение лоджии на первом этаже МКД?

Суть вопроса

Я проживаю на 1 этаже, собственник квартиры с лоджия, могу я оградить лоджию на 1 этаже для личного пользования, с кем нужно согласовать? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Из вопроса не совсем понятно, что именно понимается под «ограждением лоджии». Вместе с тем порядок согласования зависит от того, какие именно работы планируется выполнить. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.

1. Если планируется огородить часть придомовой территории перед лоджией для личного пользования (забор, палисадник)

В данном случае речь идет об использовании части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Если земельный участок сформирован и входит в состав общего имущества МКД, собственник квартиры не вправе самостоятельно огородить его часть и использовать исключительно для личных целей. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Вопросы использования земельного участка относятся к компетенции общего собрания собственников помещений (пункты 2 и 2.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Если предполагаемое ограждение не приводит к уменьшению общего имущества и не исключает возможность использования земельного участка другими собственниками, потребуется решение общего собрания собственников, принятое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Если же в результате установки ограждения часть придомовой территории фактически передается в исключительное пользование собственнику квартиры либо уменьшается размер общего имущества, потребуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с частью 3 статьи 36 и частью 2 статьи 40 ЖК РФ.

После принятия соответствующего решения новое место размещения ограждения, при необходимости, должно быть согласовано с органом местного самоуправления, поскольку установка ограждений может регулироваться муниципальными правилами благоустройства территории.

2. Если планируется пристроить к лоджии дополнительное помещение

Если под ограждением понимается не установка легкого ограждения, а строительство веранды, тамбура, расширение лоджии, т.е. какая-либо капитальная пристройка, применяется совершенно иной порядок.

Такие работы квалифицируются как реконструкция объекта капитального строительства (многоквартирного дома), поскольку затрагивают фасад здания и земельный участок, относящиеся к общему имуществу собственников помещений. Кроме того, в результате выполнения работ могут измениться площадь квартиры и технические характеристики дома.

Если реконструкция связана с присоединением части общего имущества к квартире или уменьшением размера общего имущества, потребуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

После получения согласия собственников необходимо разработать проектную документацию, подготовленную специализированной организацией, обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления для получения необходимых разрешений и согласований, выполнить работы в соответствии с утвержденным проектом, а после их завершения оформить технический план и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Если квартира находится в ипотеке, рекомендуется также проверить условия кредитного договора. Во многих случаях реконструкция объекта недвижимости допускается только с письменного согласия банка-залогодержателя.

3. Если планируется установить ограждение или остекление в пределах существующей лоджии

Если работы выполняются исключительно в пределах существующей лоджии и не связаны с использованием придомовой территории либо увеличением площади квартиры, порядок согласования зависит от характера планируемых изменений.

Так, установка защитной решетки, декоративного ограждения, остекления либо иных конструкций может затрагивать фасад многоквартирного дома, который в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ относится к общему имуществу собственников помещений.

Во многих муниципальных образованиях изменение внешнего архитектурного облика фасада допускается только после получения соответствующего согласования с органом местного самоуправления. Кроме того, если выполнение работ связано с переустройством, реконструкцией или иным изменением общего имущества, может потребоваться решение общего собрания собственников помещений.

Если же планируемые работы не изменяют фасад многоквартирного дома, не затрагивают несущие конструкции, не являются переустройством или реконструкцией и выполняются исключительно в пределах существующей лоджии, какие-либо согласования, как правило, не требуются. В таких случаях собственник вправе по своему усмотрению установить, например, остекление лоджии.

Таким образом, ответ на вопрос зависит от того, что именно понимается под «ограждением лоджии». Если речь идет об использовании части придомовой территории для личных целей, потребуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях — согласие всех собственников помещений дома. Если планируется капитальная пристройка, необходимо соблюдать установленный законодательством порядок реконструкции объекта недвижимости с разработкой проекта и получением соответствующих разрешений. Если же работы выполняются только в пределах существующей лоджии, необходимо оценить, затрагивают ли они фасад дома, несущие конструкции или иное общее имущество, поскольку именно от этого зависит необходимость получения дополнительных согласований.

Не знаете, какой порядок согласования применяется именно в вашей ситуации? Обратитесь к нашим специалистам. Мы оценим планируемые работы, определим, какие согласования действительно необходимы, подготовим индивидуальный план действий, а при необходимости полностью сопроводим процедуру — от подготовки документов до получения всех необходимых согласований.