Как собственнику установить кондиционер на фасаде МКД

Жители МКД используют кондиционеры даже в межсезонье для обогрева, и установка таких устройств часто вызывает разногласия. Единая судебная практика в отношении этого вопроса не сложилась — рассмотрим наиболее распространенную позицию, которую занимают суды при решении подобных споров.

Нужно ли согласовывать установку кондиционера на фасаде МКД с собственниками

Внешние блоки сплит-систем располагается вне квартиры — как правило, жители закрепляют их на стенах МКД. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, это общее имущество, поэтому нужно соблюдать два основных требования, чтобы им распоряжаться.

Получить разрешение общего собрания (далее — ОСС). Собственники могут пользоваться и распоряжаться общедомовым имуществом лишь совместно — у одного человека нет права делать это единолично.

В ряде случаев для установки кондиционера нудно провести реконструкцию, перепланировку или переустройство общего имущества, такое решение может принять только ОСС большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников МКД. Этот вопрос относится к его компетенции в силу п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Соблюдать требования закона. Они установлены пп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13 августа 2006 года № 491). Основные положения сводятся к следующему:

1. Состояние общего имущества должно соответствовать характеристикам надежности и безопасности МКД; 
2. Собственники обязаны соблюдать права и законные интересы соседей.

Кроме того, нужно принять во внимание положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170). Согласно п. 1.7.2, жители и УО/ТСЖ/ЖСК не могут провести переоборудование и перепланировку домов и квартир, если эти работы ведут к одному из следующих последствий:

1. Несущие конструкции дома разрушатся или потеряют прочность;
2. Нарушится работа инженерных систем и оборудования;
3. Снизится сохранность стены здания и испортится ее внешний вид.

Суды чаще всего смотрят на совокупность этих условий при разрешении споров о демонтаже устройств со стены дома.

Нужно ли согласовывать установку кондиционера на фасаде МКД с администрацией

Некоторые суды рассматривают установку кондиционера как переустройство. Под такими работами подразумеваются, что владелец помещения устанавливает, заменяет и переносит оборудование или инженерные сети. Главное — внести информацию об этих переменах в технический паспорт.

Согласно п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, для переустройства нужно получить разрешение уполномоченного органа. В указанной норме содержится список документов, которые нужно направить в его адрес. В частности, в перечень входят:

1. протокол ОСС;
2. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры — этот документ необходим, если помещение или дом относятся к числу таких объектов.

Документы можно направить напрямую в орган, который согласовывает работы, либо через МФЦ.

Соответственно, для установки кондиционера может потребоваться согласие органов местного самоуправления в силу ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ и нормативно-правовых актов, которые приняты на региональном уровне.

Кто следит за установкой кондиционеров на стене МКД

В силу пп. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда УО/ТСЖ/ЖСК должны контролировать, чтобы собственники и жильцы без разрешения не крепили к стенам МКД разные объекты, в том числе кондиционеры.

Кроме того, в силу пп. «е» п. 10 Правил содержания общего имущества организации, управляющие МКД, должны обеспечивать поддержание архитектурного облика здания в том виде, который указан в проектной документации. На основании этого УО/ТСЖ/ЖСК могут от лица собственников потребовать демонтировать незаконно установленный кондиционер со стены дома.

Главное об установке кондиционера на фасаде МКД

1. Жильцу нужно провести ОСС по вопросу оборудования кондиционера и получить 2/3 голосов. Кроме того, работа устройства не должна нарушать права других жильцов — например, шуметь в ночное время;
2. В некоторых субъектах для размещения кондиционера на стене дома может потребоваться разрешение органа местного самоуправления;
3. УО/ТСЖ/ЖСК должны следить, чтобы жители не устанавливали устройства на стенах МКД без разрешения.