Как собственникам помещений в МКД разделить общий участок?

Суть вопроса

Дом на два адреса, один земельный участок. Руководствуясь какими законами и нормами можно разделить общий участок на два, за каждым адресом? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.) 

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Приказом Минстроя России от 07.03.2019 N 153/пр "Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома" установлено, что при определении местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

• под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;
• границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах;
• границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка;
• при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса РФ;
• в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

Таким образом, действующее законодательство допускает формирование единого земельного участка под несколькими МКД, только если эти дома являются единым жилищным комплексом с особенностями общей системы коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения и т.д.

Если же расположенные на участке дома не представляют собой единый жилой комплекс, а каждый из МКД оснащён собственной инфраструктурой для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства, у органа местного самоуправления возникает обязанность под каждым из таких многоквартирных домов образовать отдельный земельный участок (см., например, Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2024 N 52-КАД23-1-К8).

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

В соответствии с пунктами 2, 2.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

При этом уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для разделения единого земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений обоих МКД, требуется решение ОСС, принятое всеми собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных на общем участке.

Необходимо также иметь в виду, что границы земельного участка под МКД устанавливаются исходя из принципа достаточности этого участка для обслуживания и эксплуатации жилого дома. В связи с этим, помимо ссылок на нормы законодательства, необходимо указать, что общий участок не является неделимым, разделение участков не будет противоречить существующему благоустройству придомовых территорий, не приведет к ухудшению комфортных условий проживания в многоквартирных домах. В обоснование своих доводов можно сослаться на то, что многоквартирные дома не имеют общей социальной и инженерной инфраструктуры, автопарковок, детских и спортивных площадок общего пользования и т.д.