Как считать голоса в ЖСК: по площади квартир или одно помещение — один голос?

Суть вопроса

Я живу в ЖСК, у нас старый устав 1978 года. Председатель считает голоса по площади квартиры, правильно ли он делает. У нас голосов должно быть не больше количества квартир, т.е. одна квартира один голос (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.).

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Для ответа на данный вопрос прежде всего необходимо определить, какое именно собрание проводится: общее собрание членов жилищно-строительного кооператива (ЖСК) либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС). От этого напрямую зависит порядок определения количества голосов.

Если проводится общее собрание членов ЖСК, применяются положения главы 11 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 117 ЖК РФ общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50 процентов членов кооператива, а решение считается принятым, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствовавших на собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей присутствовавших членов кооператива.

Из указанной нормы следует, что законодатель связывает подсчет голосов именно с количеством членов кооператива, а не с площадью принадлежащих им помещений. По общему правилу каждый член ЖСК обладает одним голосом независимо от размера квартиры. Следовательно, если речь идет именно об общем собрании членов ЖСК, подсчет голосов пропорционально площади помещений не соответствует общему порядку, установленному Жилищным кодексом РФ.

Иная ситуация складывается при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае применяется уже не глава 11 ЖК РФ, а положения главы 6 Кодекса. Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, которая, как правило, соответствует площади принадлежащего ему помещения. Поэтому при проведении ОСС подсчет голосов по площади помещений является законным.

Относительно устава 1978 года следует отметить, что после введения в действие Жилищного кодекса РФ устав применяется лишь в той части, которая не противоречит действующему законодательству. В случае противоречия между положениями устава и нормами Жилищного кодекса РФ или Гражданского кодекса РФ применяются положения кодексов.

Таким образом, сам по себе подсчет голосов по площади квартиры не свидетельствует о нарушении законодательства. Ключевое значение имеет вид проводимого собрания. Если председатель считает голоса по площади при проведении общего собрания членов ЖСК, такой порядок, как правило, не соответствует положениям ст. 117 ЖК РФ. Если же проводится общее собрание собственников помещений, подсчет голосов пропорционально площади помещений, напротив, соответствует требованиям жилищного законодательства.