Как разделить общий земельный участок, на котором находятся несколько МКД

Если вокруг домов небольшая территория, то участок под ними могут зарегистрировать как общий. Это часто создает проблемы, когда собственники помещений начинают решать вопросы благоустройства. Например, жители одного дома хотят во дворе детскую площадку, а другие — парковку. Прийти к единому решению на совместной территории сложно, поэтому приходится юридически ее делить.

Разбираемся:

• Может ли один участок принадлежать нескольким МКД
• Как обслуживать придомовую территорию, которая принадлежит нескольким МКД
• Как разделить участки, чтобы у каждого МКД была своя территория
• Когда нельзя разделить один участок на части 

Может ли один участок принадлежать нескольким МКД

Земельный участок надо формировать по конкретный МКД. Тогда собственники помещений могут решать вопросы его использования и содержания без учета мнения жителей других домов. В жилищном и градостроительном законодательстве нет норм, которые бы утверждали это правило. Но подобная позиция изложена в официальных письмах ведомств. 

Например, в письме от 2 октября 2007 года № 03-05-06-02/111 Минфин РФ отметил, что если на участке построено несколько МКД, то он не может перейти в общее имущество этих домов. Сначала надо разделить территорию и сформировать три участка для каждого здания.

В письме от 15 февраля 2013 года № 14-00559/13 Росреестр подтвердил позицию Минстроя РФ: если на земле расположено более одного МКД, то надо сформировать отдельные территории. Это необходимо, чтобы эксплуатировать конкретный дом.

Несмотря на правило «один участок — один МКД», на земле иногда находятся 2–3 и больше домов. Так происходит, например, если застройщик возвел два здания на единой территории или орган местного самоуправления провел межевание и сформировал участок сразу под несколькими МКД.

Судебная практика сложилась неоднозначная. Например, в кассационном определении от 24 января 2024 года N 52-КАД23-1-К8 Судебная коллегия Верховного Суда РФ сделала вывод, что закон допускает строительство двух и более МКД на общем участке. Но это возможно, только если дома являются единым жилищным комплексом.

Как обслуживать придомовую территорию, которая принадлежит нескольким МКД

Пока участок общий для нескольких домов, их жители должны решать вопросы его содержания совместно. Это надо делать на общих собраниях, в которых участвуют собственники помещений всех зданий. Голосовать можно только по вопросам, касающимся использования, обслуживания и благоустройства участка.

Как разделить участки, чтобы у каждого МКД была своя территория

Шаг 1: узнать собственника земельного участка

В первую очередь надо проверить, в чьей собственности находится придомовая территория. Такую информацию можно запросить в ЕГРН или посмотреть на публичной кадастровой карте. Во втором случае надо ввести адрес МКД или кадастровый номер участка в поисковую строку.



Если участок сформирован для двух и больше МКД, то эти дома будут обведены единой красной линией

Шаг 2: провести общее собрание собственников помещений

Для раздела территорий требуется решение ОСС о пределах использования земли. Решение должны принять собственники помещений всех МКД, которые есть на общем участке.

В повестку дня нужно включить такие вопросы:

• разделение земельного участка;
• межевание и оформление участка, согласование новых границ;
• формирование нового участка и постановка на кадастровый учет;
• выбор представителя, который обратится в органы власти от лица собственников.

Чтобы разделить участок, нужно получить согласие всех собственников помещений в МКД, потому что это уменьшит площадь общего имущества. По вопросу о предоставлении полномочий на обращение в органы власти надо собрать большинство голосов от всего числа голосов участников ОСС. 

Если решение принято только в одном доме, то ОМСУ и в дальнейшем суд могут отказать в разделе участка. Например, так произошло в определении Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 1 июля 2025 года N 88-5116/2025.

Администрация города утвердила проект межевания территории и оформила общий участок для двух МКД. В одном из домов собственники помещений хотели выделить отдельную землю и приняли решение на ОСС.

Председатель совета МКД подал в администрацию заявление об установлении границ участка, но получил отказ. Тогда он обратился в суд, и все инстанции встали на сторону ОМСУ, потому что общее собрание одного дома не согласовало границы участников с собственниками помещений другого МКД.

Шаг 3: подать заявление и документы в орган местного самоуправления

Представитель собственников должен направить в ОМСУ заявление об изменении границ земельного участка путем перераспределения. К обращению надо приложить протоколы ОСС.

ОМСУ должен провести межевание участка. По его итогам орган определит границы новых земель и выделит придомовую территорию для каждого здания. Затем направит документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать объекты в ЕГРН. С этого момента выделенный участок станет общим имуществом конкретного МКД.

Когда нельзя разделить один участок на части

В письме от 15 февраля 2013 года № 14-00559/13 Росреестр называет участок делимым, если при разделе территории к каждому дому будет обеспечен доступ. Кроме того, должна быть возможность выполнить требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические требования. Например, поставить контейнерную площадку на допустимом расстоянии от МКД. Иначе органы власти не позволят поделить участок.

В судебной практике выделяют еще случай, когда разделить общий участок нельзя: дома являются единым жилым комплексом. Вот какие признаки могут об этом свидетельствовать:

• Расположение домов на участке представляет собой замкнутый контур с проездом.
• У домов общая социальная и инженерная инфраструктура — например, есть наземные парковки.
• По отдельности у домов нет собственной инфраструктуры, которая позволяла бы их обслуживать, эксплуатировать и благоустраивать.

Если разделить участок под единым ЖК, это может ухудшить условия проживания. Люди утратят возможность свободно пользоваться частью придомовой территории и общими элементами благоустройства. Например, детская площадка уже будет юридически находиться на чужом участке.

Например, в деле А56-21432/2021 Верховный Суд отметил, что застройщик изначально предусматривал строительство двух домов на общем участке. Это видно в проектной документации. Госстройнадзор выдал разрешение на ввод в эксплуатацию МКД, который состоял из двух корпусов. Значит, у зданий может быть общая придомовая территория.