Как расторгнуть прямые договоры с РСО и регоператором: основание, количество голосов на ОСС и согласие исполнителя услуг

Чтобы перейти на прямые договоры, достаточно получить на общем собрании большинство голосов от всего количества голосов участников. Но отказаться от такого способа расчетов уже сложнее. 

Рассказываем, что важно учесть прежде, чем заключать прямые договоры с РСО или регоператором.

Кто вправе инициировать расторжение прямых договоров и могут ли РСО и регоператор отказаться

Решение перейти на прямые договоры может исходить от двух сторон: от собственников помещений и от РСО или регоператора, если УО/ТСЖ/ЖСК накопили перед ними долг в размере минимум двух средних оплат за месяц. Организации, которые управляют МКД, не определяют, как именно жильцы будут оплачивать коммунальные услуги: напрямую или через посредника.

Читайте также: «Прямые договоры с РСО: форма, основания и дата перехода»

При расторжении прямых договоров РСО и регоператор не принимают решение. В Жилищном кодексе нет условий, которые бы позволили им перевести дом на другой порядок расчетов. Такая инициатива может идти только от общего собрания.

РСО и регоператор не вправе отказаться от расторжения прямых договоров, но иногда они все равно препятствуют этому. Обычно организации ссылаются на п. 8 ст. 157.2 ЖК РФ. Эта норма дает им право отказаться от заключения соглашения с УО/ТСЖ/ЖСК, если у собственников уже есть прямые договоры. Но положение распространяется только на случаи, когда общее собрание не принимало решение об отказе от такого способа расчетов.

Вывод: решения общего собрания достаточно, чтобы расторгнуть прямые договоры — согласие РСО и регоператора для этого не нужно. Как только им сообщат о переходе на другой порядок расчетов, они должны заключить единый договор с организацией, которая управляет МКД.

Как отказаться от прямых договоров

Этап 1: ОСС принимает решение о расторжении прямых договоров. С 2023 года по этому вопросу нужно собрать 100% голосов, то есть все собственники квартир в доме должны согласиться на переход. Если голосов будет меньше, РСО и регоператор вправе не расторгать прямые договоры.

Какие вопросы нужно вынести в повестку дня:

• утвердить расторжение прямых договоров;
• определить дату расторжения прямых договор;
• установить обязанность УО/ТСЖ/ЖСК заключить договоры на оказание коммунальных услуг, которые потребители получают в своих помещениях.

Этап 2: организация, которая управляет МКД, уведомляет РСО или регоператора. Она должна сообщить им, что общее собрание решило расторгнуть прямые договоры, а также направить копию протокола. Значит, исполнителем коммунальных услуг станет УО/ТСЖ/ЖСК, которые обязаны заключить единое соглашение на поставку ресурсов для всего МКД: и для квартир, и для содержания общего имущества.

Этап 3: РСО или регоператор направляют договор. Прямые договоры считаются расторгнутыми с того момента, как организации получили уведомление о решении собрания. Такое правило предусмотрено ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Поэтому РСО и регоператор не могут отказаться от заключения нового соглашения.

Примеры из практики

Прямые договоры можно расторгнуть, даже если РСО перевела на них дом из-за долгов прежней организации

Дело: А60-32980/2022

Раньше дом обслуживала управляющая организация. Она не оплачивала коммунальные ресурсы, которые поступали в квартиры, поэтому в 2017 году из-за долгов РСО перевела дом на прямые договоры.

В 2021 году собственники отказались от услуг управляющей организации и создали ТСЖ. Заодно общее собрание решило расторгнуть прямые договоры, о чем товарищество уведомило РСО. Но организация отказалась переходить на другой порядок оплаты по таким причинам:

• В доме уже действуют прямые договоры. К компетенции ОСС не относится принятие решения об их расторжении, согласно ст. 44 ЖК РФ.
• Смена лица, которое управляет МКД, не влечет обязанность РСО расторгнуть прямые договоры. Она должна заключить соглашение с новой организацией только для поставки ресурса, необходимого для содержания общего имущества.

Чтобы исполнить решение общего собрания, ТСЖ обратилось в суд с требованием обязать РСО направить единый договор ресурсоснабжения. Все инстанции поддержали товарищество:

• Общее собрание приняло решение о расторжении прямых договоров — это волеизъявление собственников. Его достаточно для одностороннего отказа от прямых расчетов с РСО.
• Даже если ранее РСО перевела дом на прямые договоры из-за долгов управляющей организации, это не значит, что общее собрание лишается возможности расторгнуть соглашения.
• ТСЖ стало исполнителем на основании решения общего собрания. Оно обязано оказывать потребителям коммунальные услуги, а для этого ему надо приобретать ресурсы у РСО. Значит, организация должна заключить с товариществом договор.

Собственники могут перейти на прямые договоры в любой момент

Дело: А60-61027/2021

С 2017 по 2021 год собственники оплачивали коммунальные ресурсы по прямым договорам. Но потом решили расторгнуть их и сделать ТСЖ исполнителем всех услуг.

Товарищество уведомило РСО о расторжении прямых договоров, но организация проигнорировала это и продолжила начислять плату, как раньше. ТСЖ пришлось обратиться в суд.

Все инстанции признали, что волеизъявление ОСС — это достаточное условие для того, чтобы в одностороннем порядке расторгнуть прямые договоры. Товарищество стало исполнителем на основании решения собрания, поэтому оно обязано приобретать у РСО ресурсы, чтобы оказывать жителям коммунальные услуги.

Суды обязали РСО заключить единый договор ресурсоснабжения, чтобы в дальнейшем ТСЖ выставляло собственникам платежные документы от своего лица. Кроме того, организация должна передать товариществу показания ИПУ, принятые от потребителей.