Как распределяется ответственность между УО и РСО при непосредственном управлении домом

Небольшие МКД часто находятся на непосредственном управлении. Но собственники все равно взаимодействуют с управляющими организациями и РСО, чтобы получать жилищно-коммунальные услуги. Рассказываем, как между ними распределяется ответственность за качество этих мероприятий.

Кто отвечает за качество жилищно-коммунальных услуг при непосредственном управлении МКД

Согласно ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, за качество жилищно-коммунальных услуг отвечают организации, которые их оказывают. При непосредственном управлении МКД это минимум два разных лица.

За что отвечает РСО

В доме, который находится на непосредственном управлении, собственники могут получать коммунальные услуги только по прямым договорам. Управляющая организация не становится посредником между жильцами и РСО и не собирает платежи за потребленные ресурсы.

Ресурсы, которые расходуются при обслуживании общего имущества, собственники оплачивают в составе платежей за коммунальные услуги. При непосредственном управлении они называются «ОДН», или «общедомовые нужды».

Согласно п. 149 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354), за нарушение качества коммунальной услуги отвечает ее исполнитель. В зависимости от проблемы на него могут возложить административную, уголовную и гражданско-правовую ответственность. 

При непосредственном управлении исполнителем услуги считается РСО, с которой собственник заключил договор, значит, она отвечает за подачу некачественных ресурсов в МКД. Но у ее зоны ответственности есть предел — до границы внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей. Если РСО докажет, что она поставляет в дом качественную услугу, а ресурс портится уже внутри здания, то это уже вина УО.

Например, в деле А43-1055/2014 дом находится на непосредственном управлении. Собственники заключили прямые договоры, и РСО стала исполнителем услуги по горячему водоснабжению.

Орган ГЖИ провел проверку и выявил, что температура горячей воды в местах водоразбора не соответствует требованиям п. 2.4 СанПиН 2.1.4.2496-09. Инспекция вынесла РСО предписание и привлекла ее к административной ответственности по ст. 7.23 КоАП РФ. Наказание подразумевает штраф в размере 5 тысяч рублей, а также необходимость устранить нарушение.

РСО не согласилась с требованиями инспекции. По мнению организации, она поставляет в МКД горячую воду с температурой, которая соответствует нормативам. Но жильцам ресурс поступает со сниженным качеством, а значит, он портится уже во внутридомовых системах. За эти нарушения должна отвечать другая организация.

Орган ГЖИ не установил, почему температура воды снизилась. Поэтому РСО обратилась в суд, чтобы он признал предписание недействительным.

Вот какие выводы сделали суды:

• РСО подает теплоэнергию и горячую воду до ввода в МКД — на границу сетей, которые входят в состав общего имущества. При этом организация не эксплуатирует тепловые и внутридомовые инженерные сети, не отвечает за ненадлежащее состояние коммуникаций и возможное падение температуры в теплоносителях.
• Организация отпускала в теплотрассу горячую воду нормативной температуры. Согласно замерам, она составляла максимально возможное значение. Если температуру повысить, это может привести к поломке системы, выводу сетей из строя и возникновению аварийной ситуации.
• РСО знала о ненормативной температуре воды еще до проверки и активно пыталась выяснить причину. Например, проводила обследование дома и делала замеры температуры горячей воды — это подтверждается актами.
• У РСО нет самостоятельного доступа к теплосетям, внутридомовым инженерным системам дома и оборудованию в квартирах жильцов. Она не могла повлиять на сетевую организацию и того, кто отвечает за внутридомовые инженерные системы.

Суды пришли к выводу, что в данном деле вина РСО не доказана: за нарушение качества горячей воды должно отвечать другое лицо, и инспекция не установила какое именно. Все инстанции удовлетворили иск РСО и признали предписание ГЖИ недействительным.

Если качество услуги снизилось по вине РСО, то собственники вправе требовать возмещение убытков и вреда, а также компенсацию морального вреда на основании пп. «е» п. 33 Правил № 354. Кроме того, РСО должна сделать перерасчет платы согласно п. 98 Правил № 354.

За что отвечает управляющая организация

При непосредственном управлении УО могут привлечь в качестве обслуживающей. В таком случае она занимается только содержанием и ремонтом общего имущества, в том числе инженерных систем. Оказание коммунальных услуг не входит в обязанности организации.

С обслуживающей организацией собственники заключают договор подряда или оказания услуг. В соглашении стороны должны указать список мероприятий, которые УО будет проводить в доме. За качество других работ и услуг она не отвечает.

Согласно ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, при непосредственном управлении ответственность за качество работ по обслуживанию общего имущества несет организация, которая их выполняет. Она отвечает перед собственниками не только в соответствии с договором, но и с правилами:

• содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491);
• предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 N 354);
• пользования газом (утв. ПП РФ от 14.05.2013 N 410).

Собственники могут привлечь как одну УО, которая будет выполнять все необходимые работы по содержанию общего имущества, так и отдельных подрядчиков для обслуживания отдельных элементов. Например, ремонта лифта, уборки подъездов или покоса травы во дворе МКД. В любом случае организация несет ответственность только за работы и услуги, которые включены в договор.

Договор с обслуживающей организацией не должен противоречить положениям ЖК РФ и Правил N 491. Поэтому ни собственники, ни УО не могут включить в соглашение любые удобные для них условия.

Например, стороны не прописали в договоре, что подрядчик должен по запросу предоставлять собственникам информацию о списке, объемах, качестве и периодичности выполненных работ. В таком случае организация все равно не освобождается от этой обязанности, потому что она закреплена в нормативных правовых актах — к примеру в ч. 4 ст. 165 ЖК РФ.

Согласно п. 103 Правил № 354, если проблема с качеством услуг возникла во внутридомовых инженерных системах, то жильцы не могут получить перерасчет платы. Зато они вправе потребовать, чтобы организация возместила им убытки по ст. 1064 и 15 ГК РФ.

Главное — доказать, что между действиями организации и последствиями есть причинно-следственная связь. Необходимо подтвердить, что коммунальный ресурс поступил в дом надлежащего качества, и оно снизилось уже при попадании во внутридомовые инженерные системы.

Еще отношения между собственниками и обслуживающей организацией попадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Значит, жильцы могут также взыскать с УО штраф и компенсацию морального вреда.

Резюме: как определить, кто отвечает за оказание некачественных услуг при непосредственном управлении

Если качество коммунальной услуги снижается из-за плохого содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, то за нарушение отвечает обслуживающая организация. Она обязана возместить жильцам убытки.

Если качество услуги портится еще до входа в МКД, то есть на участке, который не входит в состав общего имущества, тогда за нарушение отвечает РСО. Она должна сделать перерасчет платы и возместить убытки.

Читайте также: «Что такое непосредственное управление МКД»

Управляющая организация или РСО оказывают некачественные услуги в вашем доме? Оставьте заявку, и мы поможем привлечь их к ответственности.