Как признать МКД аварийным и подлежащим сносу

На 2024 год в России более 60 тысяч аварийных МКД — это примерно 6,4% от всего жилищного фонда. Но по факту таких домов намного больше, просто пока не всем зданиям присвоили этот статус. Часто собственникам квартир приходится брать инициативу в свои руки и запускать процедуру признания МКД аварийным самостоятельно. Рассказываем, из каких этапов она состоит и кто может принять такое решение. 

Какой дом может получить статус аварийного 

Согласно п. 34 Положения о признании помещения жилым помещением, МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. ПП РФ от 28.01.2006 № 47), дом могут включить в реестр аварийных при таких основаниях:

• Несущие строительные конструкции МКД или сам дом в целом разрушаются, они повредились или деформировались таким образом, что здание может обрушиться.
• Появились крены, из-за которых дом может потерять устойчивость. 

В СП 13-102-2003 Минстрой РФ отмечает, что если МКД пришел в аварийное состояние, то люди не могут в нем находиться и жить. Нужно срочно проводить противоаварийные мероприятия: реконструировать дом или снести его. 

Кто признает дом аварийным

За состоянием жилфонда в регионе должны следить органы местного самоуправления. Для этого в субъекте есть межведомственная комиссия (МК), которая оценивает изношенность МКД. 

Задача комиссии — проверить, есть ли у дома признаки аварийности, и составить заключение о его состоянии. МК обследует здание, документацию и оценивает состояние дома по разным критериям, например: 

• в каком состоянии находится весь дом и его конструкции;
• какая у МКД степень огнестойкости;
• обеспечены ли условия эвакуации жильцов при пожаре;
• соблюдаются ли санитарно-эпидемиологические требования. 

Собственники квартир или организация, которая управляет МКД, не могут сами признать дом аварийным. Зато они вправе запустить эту процедуру, чтобы госорганы установили состояние здания. 

Как признать МКД аварийным 

Начать процедуру признания МКД аварийным может как один собственник, так и несколько. Во втором случае предварительно надо провести общее собрание и вынести в повестку дня вопросы о проведении обследования и подаче заявления в МК. От лица собственников в госорганы также может обратиться организация, которая управляет домом. 

Шаг 1: провести обследование МКД. Собственникам нужно обратиться к специализированной организации, чтобы она установила, есть у дома признаки аварийности. По итогам проверки подрядчик должен составить заключение. 

Шаг 2: собрать пакет документов. В этот список входят: 

• заявление о признании МКД аварийным в произвольной форме. Главное — указать информацию о заявителе и адрес здания;
• заключение специализированной организации, которая проводила обследование МКД;
• копии правоустанавливающих документов на квартиру — если право на нее не зарегистрировано в ЕГРН. 

Если собственники писали в разные инстанции заявления и жалобы на плохие условия проживания, эти документы тоже можно добавить к заявлению. 

Направить заявление о признании МКД аварийным могут не только собственники, но и организация, которая управляет домом. Тогда ей нужно предоставить документ, который дает ей полномочия выступать от лица собственников — например протокол ОСС. 

Шаг 3: подать документы в ОМСУ. Для этого можно:

• Прийти лично в МФЦ или местную администрацию;
• Отправить документы по почте заказным письмом с уведомлением о вручении;
• Подать документы через портал «Госуслуги».

Шаг 4: дождаться решения МК. Она изучит документы и самостоятельно обследует дом, после чего члены комиссии проголосуют, признавать ли дом аварийным. 

У комиссии есть 30 дней с момента, как поступило заявление, чтобы вынести заключение. В течение следующих 30 дней ОМСУ должна принять решение о признании здания аварийным и издать распоряжение. В нем нужно указать:

• как дальше необходимо использовать объект;
• в какие сроки нужно расселить жильцов;
• необходимо ли проводить ремонтно-восстановительные работы.

В течение 5 дней ОМСУ должна уведомить заявителя об изданном распоряжении, а также орган ГЖИ. 

Что делать, если ОМСУ не признает дом аварийным или не рассматривает заявление 

Когда собственники обращаются в ОМСУ, чтобы признать дом аварийным, они часто сталкиваются с двумя проблемами: 

• Госорганы пишут в своем решении, что у дома нет признаков аварийности. 
• ОМСУ затягивает рассмотрение заявление или отказывается его принимать. 

Если собственники не согласны с решением ОМСУ или госорганы тянут время, можно обратиться в прокуратуру или напрямую в суд. К жалобе или иску нужно приложить те же документы, что и при обращении в администрацию. 

Как узнать статус МКД 

Есть три основных способа узнать, признал ли ОМСУ ваш дом аварийным ↓ 

Проверить реестр на сайте Фонда развития территорий (ФРТ). В разделе о программах переселения надо ввести субъект РФ и адрес дома. 

Получить выписку из ЕГРН. С 2022 года в этих документах указывают информацию о признании дома аварийным. Выписку можно заказать в МФЦ, через портал «Госуслуги» или на сайте Росреестра. 

Запросить информацию в администрации. Такой способ подходит, если данные о доме на сайте ФРТ еще не актуализировали. 

Что будет с аварийным жильем 

Если МКД присвоили статус аварийного, то в квартирах больше проживать нельзя. Чтобы отремонтировать или снести здание, государство должно расселить жильцов. Для этого оно изымает квартиры из их собственности, принимает объекты на свой баланс и подписывает с людьми соглашение. 

После того как МКД признают аварийным, дом включают в региональную программу расселения. Его сроки определяют в каждом субъекте РФ индивидуально. 

Госорганы предлагают собственникам помещений компенсацию в одном из двух форматов: 

• Предоставление нового жилья. ОМСУ должна выдать собственникам другие квартиры взамен тех помещений, которые располагаются в аварийном доме. Условия проживания и площадь нового объекта недвижимости должны быть те же, что у прежнего, или лучше. Причем доплачивать за более дорогую квартиру не нужно.
• Денежная компенсация. Ее можно получить вместо квартиры, если собственник не хочет выбирать жилье из тех вариантов, что предлагает ОМСУ. Госорганы рассчитывают размер компенсации на основе рыночной стоимости недвижимости. 

Если площадь и условия проживания в новой квартире не соответствуют или собственник не согласен с размером компенсации, он может подать иск в суд. 

Кроме того, собственники, чьи квартиры находятся в аварийном МКД, освобождаются от необходимости оплачивать взносы на капремонт этого дома. Подробнее читайте в статье «Кто устанавливает размер взносов на капремонт и кого освободили от их оплаты».