Как преобразовать ЖСК в ТСЖ и стоит ли собственникам помещений это делать

Членство в ЖСК — это способ сэкономить при покупке квартиры. После завершения строительства собственникам помещений необязательно оставаться под управлением кооператива. У них есть еще два пути: заключить договор с управляющей организацией или создать ТСЖ. Второй вариант подходит тем, кто хочет тщательнее контролировать обслуживание дома и трату средств.

Рассказываем:

• Обязательно ли преобразовывать ЖСК в ТСЖ после того, как строительство дома завершилось
• Стоит ли реорганизовывать ЖСК в ТСЖ
• Как реорганизовать ЖСК в ТСЖ, если собственники помещений не хотят заключать договор управления

Обязательно ли преобразовывать ЖСК в ТСЖ после того, как строительство дома завершилось

Согласно ст. 110 ЖК РФ, функции ЖСК — это удовлетворение потребности людей в жилье, то есть строительство дома, и последующее управление им. По сути, кооператив сначала выступает в качестве застройщика, а затем приступает к эксплуатации и содержанию МКД.

По материалу «ТАСС», в России 4 250 жилищных или жилищно-строительных кооперативов. Из них только 11% самостоятельно управляют МКД, а остальные заключают договоры с управляющими организациями.

На практике работа ЖСК часто связана с проблемами. По данным «Известий», более 50% ЖСК управляют домами формально и недобросовестно: например не собирают платежи и копят задолженность за коммунальные ресурсы перед РСО.

В мае 2025 года органы власти предложили упразднить ЖСК как способ управления домами, чтобы исключить недобросовестных организаций из правоотношений. В Госдуму внесли законопроект № 920521-8, который может ограничить функции кооперативов. Вот какие изменения предполагаются:

• ЖСК может управлять домом только до того момента, как последний член кооператива выплатит пай за свое помещение. Затем в течение трех месяцев собственники должны реорганизовать ЖСК в товарищество или изменить способ управления.
• Если собственники помещений так и не преобразуют ЖСК, например не реализуют решение собрания или на нем не наберется кворум, то кооператив упразднят принудительно. Орган ГЖИ подаст в суд заявление о ликвидации ЖСК, а орган местного самоуправления проведет открытый конкурс и назначит управляющую организацию.

Пока законопроект № 920521-8 только вынесен на первое чтение, с сентября 2025 года его рассмотрение не продвинулось. Сейчас ЖСК остается способом управления домом, и собственники помещений могут не менять этот статус, если у них нет своих мотивов.

Современные ЖСК могут строить только один многоквартирный дом, у которого не более трех этажей. Поэтому по большей части действующие кооперативы управляют МКД, возведенными 30–50 лет назад. Это скорее традиционный и привычный для жителей способ обслуживать их дома.

Стоит ли реорганизовывать ЖСК в ТСЖ: плюсы и минусы

Главное преимущество ТСЖ — это более четкое правовое регулирование, чем у ЖСК. В частности, компетенции общего собрания членов товарищества и его правления прописаны в ст. 145 и 148 ЖК РФ. Их можно дополнить, но базовый набор полномочий зафиксирован законодательно.

Компетенции общего собрания членов и правления ЖСК не указаны в ст. 117 и 118 ЖК РФ — их надо утвердить и включить в устав и внутренние документы. Если в них полномочия подробно и качественно не прописаны, это дает руководителям ЖСК возможность злоупотребить своим положением.

После перехода от кооператива к товариществу члены будут платить те же виды взносов: членские и целевые. Но при создании ТСЖ важно учитывать следующие отличия.

Признак	ТСЖ	ЖСК
Численность	Товарищество может действовать, только если число его членов превышает 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД	Ограничение для ЖСК менее жесткое: минимальное количество членов кооператива — 5, максимальное — по количеству квартир в МКД
Количество голосов на общих собраниях	Количество голосов члена ТСЖ зависит от его доли в праве общей собственности	Член ЖСК обладает одним голосом вне зависимости от его доли
Право на членство	Членом ТСЖ может стать только собственник помещения в доме	Членом ЖСК может стать любое лицо, которое хочет купить квартиру в доме: граждане от 16 лет и юрлица
Совмещение деятельности	Член правления не может работать в ТСЖ по трудовому договору на основании ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ	Для ЖСК нет таких ограничений в ЖК РФ, но их можно прописать в уставе

Читайте также: «В чем разница между членами ТСЖ и остальными собственниками помещений»

Как реорганизовать ЖСК в ТСЖ, если собственники помещений не хотят заключать договор управления

Преобразование ЖСК в ТСЖ — это форма реорганизации юрлица. Товарищество становится правопреемником и получает права и обязанности кооператива. Вот из каких этапов состоит процедура.

Этап 1: разработка устава и передаточного акта. В устав надо включить такую информацию:

• как называется ТСЖ — важно, чтобы наименование включало слова «товарищество собственников жилья»;
• где находится ТСЖ;
• какой предмет и цели деятельности ТСЖ; 
• как собственники помещений становятся членами ТСЖ и выходят из него;
• какие органы управляют ТСЖ, какие у них компетенции и как они принимают решения;
• кто входит в ревизионную комиссию и какие у нее компетенции.

В передаточном акте надо указать, что к товариществу переходят все обязательства ЖСК в отношении кредиторов и должников. Кроме того, в документе надо прописать порядок определения правопреемства на случай, если после составления передаточного акта произойдут изменения, которые коснутся имущества, прав и обязанностей кооператива.

Этап 2: решение о реорганизации ЖСК. Его должно принять общее собрание членов кооператива. Необходимое количество голосов и другие вопросы проведения мероприятия прописываются в уставе. 

В повестку дня следует включить следующие вопросы:

• реорганизация ЖСК путем преобразования;
• утверждение устава ТСЖ;
• утверждение передаточного акта;
• избрание правления ТСЖ.

Этап 3: уведомление о начале преобразования ЖСК. В налоговую надо направить заявление по форме N Р12003 и приложить к нему протокол общего собрания. Это необходимо сделать в течение 3 рабочих дней с момента, как члены кооператива приняли решение о его реорганизации.

Этап 4: публикация сообщений о преобразовании ЖСК. Если пропустить этот этап, позже налоговая откажет в регистрации реорганизации. Сообщения надо разместить на двух ресурсах:

• в Федресурсе — в течение 3 рабочих дней с даты, когда общее собрание членов ЖСК приняло решение о преобразовании.
• в журнале «Вестник государственной регистрации» — сообщение надо опубликовать дважды: первый раз — после того, как налоговая внесла в ЕГРЮЛ запись о начале процедуры реорганизации, второй раз — через месяц. Это необходимо, чтобы у кредиторов было время предъявить претензии к юрлицу.

Этап 5: регистрация ТСЖ. В налоговую необходимо направить пакет документов:

• заявление о госрегистрации юрлица в результате реорганизации по форме N Р12016 — подпись надо удостоверить нотариально;
• устав ТСЖ;
• решение общего собрания о реорганизации кооператива;
• передаточный акт.

Если все документы в порядке, налоговая внесет новую запись в ЕГРЮЛ в течение 5 рабочих дней и выдаст свидетельство. С этого момента реорганизация ЖСК считается законченной.

Собственникам помещений не надо заполнять заявления о вступлении в ТСЖ. При преобразовании права и обязанности ЖСК переходят к товариществу, поэтому заявления о членстве в кооперативе продолжают действовать. Дополнительно можно прописать в уставе, что члены ЖСК автоматически становятся членами ТСЖ.

Мы поможем вам пройти преобразование ЖСК на любом этапе: от разработки устава и проведения общего собрания до подачи документов в налоговую. Оставьте заявку, и наши специалисты свяжутся с вами, чтобы проконсультировать и составить план действий.