Как правильно снять квартиру на долгий срок: советы для безопасной сделки

Одни наниматели находят жилье через знакомых, другим приходится пересмотреть много объявлений, пройти несколько осмотров квартир и при этом не попасть в мошеннические схемы. Рассказываем, как проверить помещение перед заключением сделки и что нужно включить в договор найма.

Где найти квартиру 

Многие арендаторы пользуются специализированными сайтами для поиска жилья. Лучше выбирать сервисы, которые уделяют большое внимание безопасности сделок — например, многие платформы проверяют содержание объявления, а также паспорт и документы на имущество. 

К основным сайтам относятся следующие площадки:

Циан. У сервиса большая база объявлений. Он проверяет паспорт и документы на квартиру и отмечает такие объявления специальной меткой — «Собственник сдает квартиру с „Циан“».

Яндекс.Недвижимость. Удобно, что в сервисе можно искать предложения по карте. кроме того, приложение проверяет документы собственника, чтобы подтвердить законность сделки.

Авито. Сервис не запрашивает документы владельца квартиры: здесь у любого человека есть возможность разместить объявление. Но можно перейти в профиль арендодателя, изучить другие его предложения и почитать отзывы.

Как распознать объявления мошенников

На рынке аренды часто встречаются объявления квартир, которые на самом деле не существуют. Мошенники постоянно придумывают новые схемы, поэтому лучше подстраховаться и обращать внимание на следующие тревожные сигналы:

В объявлении указана слишком низкая стоимость. Если цена ниже рыночной на 20% и более без явных причин, есть вероятность, что после заключения сделки в квартире обнаружатся недостатки. Кроме того, может оказаться, что это объявление разместили мошенники, которые перестанут выходить на контакт после получения денег.

Арендодатель просит очень большой первый взнос. Как правило, эта сумма не превышает размер платежей за 2 месяца.

Арендодатель просит прислать паспорт или банковские реквизиты. В этих документах нет необходимости, пока наниматель не осмотрел квартиру и не согласился заключить договор. Если арендодатель запрашивает такие сведения, скорее всего, мошенники пытаются получить персональные данные.

Арендодатель требует предоплату перед осмотром квартиры. Такая оплата не относится к условиям осмотра, если стороны еще не договорились о заключении сделки.

Арендодатель скрывает документы, которые подтверждают право собственности. Наниматель вправе запросить такие бумаги – это поможет убедиться, что он планирует заключить сделку с владельцем квартиры или его представителем. Если арендодатель не предоставляет документы, значит, ему есть что скрывать.

Арендодатель отказывается заключить договор. Если возникнет спорная ситуация, без письменного соглашения наниматель не сможет подтвердить условия, о которых он договорился с владельцем квартиры.

Как провести осмотр квартиры перед заключением сделки

Риелторы рекомендуют при осмотре квартиры сделать следующее:

Узнать, кто является собственником помещения. Важно убедиться, что арендодатель — это владелец квартиры или его представитель. Это можно установить с помощью документа, который подтверждает право собственности — свидетельство о государственной регистрации права собственности, если квартиру приобрели до 2016 года, или выписка из Единого государственного реестра недвижимости, если покупка сделана позже. В случае с представителем у него должна быть доверенность от владельца квартиры.

Кроме того, если у помещения несколько собственников, каждый из них должен подписать договор либо оформить доверенность на лицо, которое заключает соглашение от их имени.

Осмотреть мебель и бытовую технику. Важно, проверить их исправность — например как работает микроволновка и есть ли в квартире стиральная машина. Если некоторые предметы в запущенном состоянии или вовсе отсутствуют, можно предложить арендодателю заменить или купить их в счет арендной платы.

Проверить коммуникации — электрику и радиаторы отопления. Нужно убедиться, что в стенах нет вырванных розеток или оголенных проводов.

Проверить сантехнику. Стоит открыть краны и осмотреть трубы, чтобы не было протечек.

Обсудить порядок оплаты. В частности, нужно договориться о порядке оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Что нужно указать в договоре

Договор — гарантия защиты прав для обеих сторон соглашения, поэтому при заключении сделки в нем стоит указать следующие пункты:

1. Информация о квартире: адрес, площадь, количество комнат.
2. Информация об арендаторе и арендодателе: ФИО и паспортные данные. Кроме того, нужно указать данные совершеннолетних граждан, которые будут проживать с арендатором.
3. Оплата: размер арендной платы, порядок ее внесения и повышения, порядок платы за жилищно-коммунальные услуги.
4. Условия досрочного расторжения договора. Согласно ч. 1 ст. 687 Гражданского кодекса РФ, наниматель должен предупредить владельца квартиры о расторжении соглашения за 3 месяца. Но стороны могут предусмотреть другие сроки.
5. Депозит. Это гарантия для собственника на случай повреждения имущества нанимателем. Еще такая плата называется обеспечительным платежом, гарантийным взносом и залогом. Как правило, если арендатор ничего не сломал в квартире, ему возвращают депозит, но эти условия нужно указать в договоре.
6. Визиты владельца жилья. Некоторые арендодатели могут приходить в квартиру внезапно или в отсутствие нанимателя для проведения проверок. Чтобы исключить конфликтные ситуации, можно указать в договоре частоту визитов. Например, раз в месяц и только в присутствии арендатора.
7. Акт приема-передачи. Эти документы нужно заполнять при въезде в квартиру и при выезде из нее. Они фиксируют, в каком состоянии арендатор принял жилье и в каком сдал — например, какие предметы мебели и бытовая техника были в помещении.
8. Срок действия договора. Согласно ч. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ, договор найма заключается на срок не более 5 лет.
9. Дополнительные условия. Например, содержание домашних животных. 

Договор нужно подписать в двух экземплярах: один остается у нанимателя, второй — у наймодателя. Кроме того, ограничение права на жилое помещение, возникающее из договора найма сроком более 1 года, подлежит государственной регистрации.

Нужно ли обращаться к риелтору 

Как правило, хорошие предложения по квартирам быстро разбирают, особенно в больших городах. Риелтор поможет найти подходящие варианты, договориться о времени осмотра помещений и подготовить документы. Кроме того, сотрудничество со специалистом поможет избежать мошеннических схем.

Каким критериям должен соответствовать профессиональный специалист — рассказали в статье «Как выбрать надежного риелтора: 7 советов по подбору специалиста».