Если на общем собрании неправильно рассчитать количество голосов собственников, может оказаться, что кворум не набран или ответов «за» было недостаточно. Тогда решение признают недействительным. Чтобы этого не произошло, рассказываем, как определить количество голосов каждого участника ОСС.
Кто считает голоса на ОСС
Подсчет голосов — функция счетной комиссии. Это один или несколько человек, которых собственники назначают на каждом ОСС или передают им полномочия на определенный срок.Читайте также: «Что такое счетная комиссия на ОСС и как ее избрать»Подсчитывать голоса можно также автоматически, если собственники используют для проведения ОСС специализированные программы. Но предварительно нужно на другом общем собрании принять решение о том, в какой именно информационной системе будет проходить мероприятие.
Еще подсчет голосов можно делегировать специализированным организациям. Например, клиенты «МКДЭКСПЕРТ» направляют нам бюллетени после голосования, и специалисты самостоятельно определяют количество голосов.
Для чего нужно подсчитывать количество голосов каждого собственника
Количество голосов требуется для следующих целей ↓Определить кворум. Это минимальное число участников ОСС, при котором они могут голосовать по вопросам повестки. Если кворума нет, то собрание считается не состоявшимся, поэтому принимать решение нельзя.
Если ОСС проходит в очном формате, то кворум определяют перед началом голосования. А на очно-заочном или заочном собрании — в последний день, когда участники ОСС сдают бюллетени инициатору.
Читайте также: «Что такое кворум ОСС и как его определить»Определить, какое решение приняли участники ОСС по каждому вопросу повестки. В таком случае голоса подсчитываются после того, как закончился срок для сдачи бюллетеней. Для разных вопросов необходимое количество голосов может не совпадать — их нужно определять по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Как считать количество голосов собственника
На практике используют два основных способа подсчета голосов участника ОСС. Они отличаются параметром, который лежит в основе расчетов ↓Доля собственника в общем имуществе. Это самый распространенный способ подсчитывать голоса. Формула состоит из двух шагов:
- Площадь помещения собственника надо разделить на общую площадь жилых и нежилых помещений, которые не относятся к общему имуществу. Если у объекта недвижимости несколько собственников, то для каждого нужно рассчитать размер помещения с учетом доли.
- Результат надо умножить на 100%.
Со временем общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД может меняться — например, из-за того, что к дому пристроили объект или сделали реконструкцию здания. Если рассчитывать количество голосов собственника на основе его доли в общем имуществе, то это число будет уменьшаться или увеличиваться вместе с изменением суммарной площади помещений. В таком случае на ОСС важно пересчитать количество голосов.
Общая площадь помещения собственника. В отличие от предыдущего способа, у этого варианта нет сложной формулы: один кв.м. площади помещения дает участнику ОСС один голос. Округлять значение до целого числа не нужно. Если у объекта недвижимости несколько собственников, то нужно рассчитать долю каждого и рассчитывать количество голосов исходя из его части.
Например, площадь квартиры — 66,4 кв.м., она принадлежит одному собственнику. Тогда у него 66,4 голоса. Если у помещения с таким же метражом два собственника, у которых одинаковые доли, то у каждого из них по 33,2 голоса.
Если общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД изменится, то количество голосов собственника останется тем же. При втором способе расчета число голосов может увеличиться или уменьшиться, только если площадь помещения участника ОСС или его доля изменятся.
Подсчет количества голосов на основе общей площади помещения соответствует ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Из этого положения следует, что число голосов участника ОСС пропорционально доле, которая принадлежит ему в праве на общее имущество.
Из какого источника брать данные о площадях помещений
Общую площадь жилых и нежилых помещений в МКД можно узнать из двух документов — выписки из ЕГРН и техдокументации на дом. Но закон отдает приоритет информации, которая содержится в Росреестре. Это следует из п. 4 Правил содержания общего имущества (утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491).В ЕГРН информация о помещениях в МКД обычно обновляется быстрее, чем в техдокументации. Поэтому при расчетах голосов лучше опираться на данные Росреестра, чтобы ничего не упустить или, наоборот, не включить лишние объекты в общую площадь.
Площадь каждого помещения и доли владельцев в общем имуществе должны быть указаны в реестре собственников. Составлением, актуализацией и хранением этого документа занимается организация, которая управляет МКД.
Читайте также: «Что делать, если УО не дает реестр собственников для проведения ОСС»Информацию о площадях всех помещений важно получить до начала ОСС, потому что перед голосованием нужно определить кворум.
Если вы не хотите заниматься расчетом голосов самостоятельно, оставьте заявку на нашем сайте. Мы возьмем на себя задачи по проведению ОСС «под ключ»: не только подсчитаем голоса, но и подготовим повестку дня, бюллетени и регистрационные листы, а также составим протокол.
Оставить комментарий