Как правильно считать голоса участников общей долевой собственности на ОСС

Когда у квартиры один собственник, подсчитать количество его голосов на общем собрании легко. Но если владельцев несколько, то нужно правильно определить пропорции, чтобы протокол ОСС не могли признать недействительным на этом основании. Рассказываем, как правильно учитывать голоса участников общей долевой собственности.

Какие есть виды общей собственности

Если у помещения два и более собственника, то оно принадлежит им на праве общей собственности. В законе она делится на два вида:

• Долевая собственность — у всех владельцев есть определенная доля в праве собственности на имущество;
• Совместная собственность — доли в праве общей собственности не устанавливаются. Чаще всего она возникает, если супруги купили квартиру в браке.

Обычно общая собственность является долевой, но в законе есть исключения. Например, если владельцы нескольких земельных участков объединяют их, то у таких лиц возникает право совместной собственности в отношении новой территории.

Как на ОСС учитываются голоса участников общей долевой собственности

Когда квартира принадлежит нескольким собственникам, юридически оно делится на доли. Они могут быть как одинаковыми, так и разными:

• Собственники недвижимости могут определить доли в соглашении или на основании закона;
• Если размер долей определить нельзя, то они считаются равными в силу п. 1. ст. 245 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, участники общей долевой собственности могут голосовать на общем собрании по-разному. Согласно ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, количество их голосов определяется пропорционально долям, которые им принадлежат.

Если собственники заключили соглашение об определении долей или оформили доверенность и в ОСС участвовал только один из них, то при подсчете голосов учету подлежат голоса всех участников общей совместной собственности. 

Таким образом, когда все участники общей совместной собственности дали согласие, голос собственника учитывается как 100% присутствие владельцев конкретной квартиры. В других случаях голоса рассчитываются исходя из доли, которая принадлежит конкретному участнику ОСС.

Как проверить правильность подсчета голосов

Согласно п. 20 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр, у каждого протокола общего собрания должны быть обязательные приложения, без которых решения ОСС могут быть оспорены как недействительные.

Какие документы относятся к обязательным приложениям — рассказывали в статье «Кто может ознакомиться с протоколом ОСС». В частности, в список входят письменные решения собственников и их представителей. В силу ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, в бюллетенях должны содержаться следующие данные:

• информация об участнике голосования;
• сведения о документе, который подтверждает право собственности участника;
• решения по каждому вопросу повестки дня.

Если перечисленных сведений в бюллетени нет, это является основанием для того, чтобы исключить его из подсчета голосов.

Соответственно, если протокол ОСС не содержит приложений, то невозможно проверить подлинность и точность подсчета голосов, полноту заполнения бюллетеней и наличие кворума по принятым решениям.