Недочеты в работе есть практически у каждой управляющей организации, но некоторые допускают нарушения постоянно. Например, завышают тарифы, предоставляют некачественные услуги, не проводят уборку в подъездах, не ремонтируют крушу МКД и не отвечают на обращения жильцов. Если жалобы не помогают и УО систематически не выполняет свои обязанности, для собственников выход — расторгнуть договор управления и перейти к новой организации. Рассказываем:
- Сколько действует договор управления МКД
- Когда можно сменить управляющую организацию
- Как поменять управляющую организацию, которую выбрали собственники
Сколько действует договор управления МКД
Управляющая организация может получить МКД на управление на одном из четырех оснований, и для каждого законом установлен свой срок действия:- Собственники помещений выбрали УО на общем собрании. В таком случае договор управления заключают на срок от 1 до 5 лет.
- Орган местного самоуправления назначил УО по результатам открытого конкурса, если собственники сами не выбрали способ управления. Тогда срок действия договора составляет до 3 лет.
- Застройщик назначил для дома временную УО после его сдачи в эксплуатацию. Договор управления заключают на период до 3 месяцев.
- Орган местного самоуправления назначил УО в качестве временной, потому что открытый конкурс не состоялся. Договор управления действует не более одного года.
Когда можно сменить управляющую организацию
Договор управления можно расторгнуть двумя способами:- По соглашению сторон. Это наименее болезненный способ, но управляющим организациям невыгодно терять МКД, поэтому они не всегда идут на добровольное расторжение договора.
- В одностороннем порядке. Такая схема используется, если инициатива расторгнуть договор управления исходит только от собственников.
Собственники выбрали управляющую организацию на ОСС. В таком случае они могут расторгнуть договор минимум через год с даты его заключения. Но есть два исключения, когда это можно сделать раньше:
- УО не выполняет условия договора управления, и собственники могут подтвердить это документами.
- Собственники изменили способ управления МКД. Например, создали товарищество.
Домом управляет временная УО. В таком случае обоснование для расторжения договора не нужно: достаточно провести общее собрание, выбрать новую управляющую организацию и заключить с ней договор.
Как поменять управляющую организацию, которую выбрали собственники
Если собственники расторгают договор в одностороннем порядке, то порядок действий зависит от того, сколько времени прошло после заключения соглашения.С момента заключения договора управления прошло меньше года
Шаг 1: собрать доказательства, что УО не выполняет условия договора управления. Нужно зафиксировать все случаи, когда организация некачественно оказала услугу или не провела определенные работы. Для этого надо подготовить и собрать все возможные документы:- Акты осмотров общего имущества и выполненных работ.
- Фотографии и видеоматериалы, где зафиксированы недочеты в содержании общего имущества.
- Жалобы собственников в надзорные органы: органы ГЖИ, прокуратуру, Роспотребнадзор.
- Ответы управляющей организации на обращения собственников.
- Заключения независимых экспертов.
Шаг 2: подготовить повестку дня и направить уведомление об ОСС всем собственникам. Инициатором собрания может стать любой владелец помещения в доме, который готов взять на себя организационные вопросы.
В повестку надо внести такие вопросы:
- Расторжение договора управления с действующей УО в одностороннем порядке — важно указать причину расторжения.
- Выбор новой управляющей организации.
- Согласование условий нового договора управления.
- направить сообщения заказными письмами;
- передать документы лично под роспись;
- разместить уведомление на информационных стендах в подъездах или других общедоступных местах.
В 2025 году начали действовать новые правила проведения ОСС, которые инициатору важно учитывать. Рассказали об этих изменениях в статье.Шаг 3: подготовить бюллетени и провести ОСС. Чтобы можно было голосовать по вопросам повестки, нужно собрать кворум: в собрании должны участвовать собственники, у которых более 50% голосов от общего числа.
За расторжение договора должно выступить большинство голосов от всего числа голосов участников ОСС. А за выбор управляющей организации нужно собрать более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Шаг 4: оформить протокол и сообщить результаты собственникам. Уведомление нужно направить в течение 10 дней после завершения ОСС. Сообщение следует разместить в общедоступном месте, которое выбрало общее собрание.
Читайте также: «Финансирование ОСС: кто оплачивает расходы и можно ли взыскать их с собственников помещений»Шаг 5: уведомить управляющую организацию о расторжении договора. В течение 5 дней нужно передать УО копию протокола собрания. С момента, как организация его получит, соглашение будет считаться расторгнутым.
Шаг 6: направить документы в орган ГЖИ. У инициатора есть 5 дней, чтобы передать в инспекцию подлинники протокола ОСС со всеми приложениями и бюллетеней участников. Копии документов нужно загрузить в ГИС ЖКХ.
Читайте также: «Куда надо направить решения и протокол после общего собрания»Завершающий этап — направить копии протокола в новую управляющую организацию и заключить с ней договор управления.
С момента заключения договора управления прошел год или больше
Если минимальный срок — один год — уже прошел, то собственникам не нужно обосновывать свое желание расторгнуть договор управления. Достаточно провести общее собрание: алгоритм будет тот же, что и в первом случае. Только собственникам не потребуется собирать доказательства того, что УО не выполняет условия договора.Если срок действия договора уже истек, все равно на ОСС нужно принять решение о его расторжении. Обычно в соглашении есть условие о пролонгации, поэтому он автоматически продлится, если собственники не сообщат УО о решении завершить сотрудничество.
Хотите провести общее собрание, чтобы сменить управляющую организацию и улучшить обслуживание дома? Оставьте заявку, и мы организуем ОСС под ключ: составим повестку, подготовим бюллетени и регистрационные листы, подсчитаем голоса и оформим протокол.
Оставить комментарий