Как подарить квартиру

Договор дарения является распространенным способом передачи имущества. Данный метод часто применяется из-за своей относительной простоты и отсутствия необходимости в оплате. Поговорим подробнее о правильном оформлении передачи квартиры по договору дарения.

Как оформить договор

Чтобы составить договор дарения можно воспользоваться одной из следующих форм:

• простая письменная форма.
• нотариальная форма. Заверение документов перед их регистрацией требуется в случаях, предусмотренных законом, например, если по договору передается только доля в квартире или собственником квартиры является несовершеннолетний.

Когда передача права собственности происходит между лицами, которые не связаны между собой родственными узами, рекомендуется заверить документы нотариально.

Заключая договор, учитывайте, что на проведение сделки должен быть согласен как даритель, так и одариваемый.

Общие принципы недействительности сделки

К договору дарения подлежат применению общие принципы недействительности сделки. Она может быть:

• оспоримой
• ничтожной.

Еще есть понятие фиктивной сделки — это сделка под видом другой сделки.  Например, когда купля-продажи квартиры оформляется как дарение. 

Когда требуется согласие на заключение договора дарения

Согласие на заключение договора требуется в случае, когда недвижимость является общим имуществом супругов. Тогда при оформлении договора дарения необходимо получить и нотариально заверить согласие супруга на сделку.

В случае долевой собственности, даритель имеет право подарить свою долю любому человеку, без разрешения остальных собственников. При этом правила заключения возмездных сделок, например преимущественное право на приобретение других дольщиков, здесь не работает.

Уплата налогов

Если недвижимость передается в дар близким родственникам, то одаряемый освобождается от уплаты налога.

По закону в число близких родственников дарителя входят:

• супруг
• дети (включая усыновленных),
• родители,
• братья и сестры (включая неполнородных),
• дедушки и бабушки,
• внуки.

Однако, если договор дарения оформляется лицами, не являющимися родственниками, то одаряемый обязан заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

Договор дарения и связанные с ним риски

При заключении договора дарения, даритель несет определенные риски, поскольку после его регистрации он утрачивает все права на передаваемое имущество. Зачастую возможность для предыдущего владельца квартиры проживать в подаренном жилом помещении определяется устными договоренностями, которые не соблюдаются. Впоследствии это может привести к разбирательствам, преимущественно в судах.

Вопрос об оспаривании договора дарения на жилое имущество может быть рассмотрен в суде как самим дарителем, так и его родственниками. Оспорить такой договор можно на основании общих положений закона, предусмотренных ГК РФ (пункт 2 главы 9), например, в случае обмана, мнимости, сговора при совершении сделки и прочих. Кроме того, существуют и специальные основания для отмены дарения (ст. 578 ГК РФ). Например:

• Даритель имеет право отменить дарение, в случае покушения на его жизнь;
• Даритель вправе по суду требовать отмены дарения во всех остальных перечисленных случаях:

1. Получатель покусился на кого-то из членов семьи дарителя или его близких родственников;
2. Обращение одаряемого с предметом дара, который несет для дарителя большую нематериальную ценность,  может привести к его утрате.
3. Право дарителя аннулировать дарение предусмотрено самим договором.

Срок для предъявления иска об оспаривании составляет один год, когда сделка оспорима, и три года, если сделка ничтожна.

Получатель может отказаться от дара в любой момент, если не состоялась его передача. В случае когда передача квартиры осуществлена, отказаться от нее можно путем оформления нового договора. Отказ от дара должен быть сделан в той же форме, что и договор дарения.