Как победителю открытого конкурса приступить к управлению МКД

После того как организатор открытого конкурса выбрал победителя, организации надо выполнить несколько обязательных шагов, чтобы взять МКД под управление. Разбираемся:

• Что управляющей организации надо сделать после того, как ее признали победителем открытого конкурса
• Как заключается договор управления по итогам открытого конкурса
• Что будет, если победитель конкурса уклоняется от заключения договора управления МКД

Что управляющей организации надо сделать после того, как ее признали победителем открытого конкурса

После того как организатор утвердил протокол конкурса, он должен в течение трех рабочих дней передать победителю сам протокол, а также проект договора управления (ДУ). С этого момента у УО есть ограниченный срок, чтобы выполнить три задачи:

Задача УО	Срок	НПА
Передать организатору проект ДУ со своей подписью	10 рабочих дней с момента, как организатор утвердил протокол	п. 90 Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75
Обеспечить исполнение обязательств
Направить собственникам помещений проекты ДУ со своей подписью	20 дней с даты утверждения протокола, но ранее 10 дней с момента его публикации на сайте ГИС Торги	п. 91 Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75

Обеспечение исполнения обязательств — гарантия, что УО будет выполнять все условия договора. Если она нарушит одно из них, организатор из этой суммы компенсирует убытки пострадавшей стороне. 

Например, если управляющая организация не оплатит коммунальные ресурсы, то компенсацию выплатят РСО. А при наличии ущерба общему имуществу по вине УО — собственникам помещений.

Организация может сама выбрать, как она готова гарантировать, что исполнит обязательства по договору. В п. 43 Постановления N 75 указаны три меры:

• договор о страховании ответственности УО — его копию надо заверить нотариально;
• безотзывная банковская гарантия;
• договор о залоге депозита — его копию тоже должен заверить нотариус.

Победитель конкурса может получить обратно средства, которые он вносил, когда подавал заявку. Организатор вернет деньги в течение 5 рабочих дней после того, как УО передаст подписанный проект договора и документы, которые гарантируют исполнение обязательств.

После заключения ДУ организация может приступать к другим обязанностям, которые связаны с началом управления МКД. В частности, получить техдокументацию на дом, подать в орган ГЖИ заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ и заключить договоры с РСО.

Читайте также: «Кто передает техдокументацию на МКД, если управляющую организацию выбрали по результатам открытого конкурса»

Как заключается договор управления по итогам открытого конкурса

После утверждения протокола конкурса организатор должен уведомить собственников помещений о его результатах в течение 10 рабочих дней. Такое сообщение включает наименование УО и условия договора управления, из которых жители дома могут также узнать утвержденные тарифы ЖКХ.

Организатор должен разместить уведомление двумя способами:

• опубликовать на сайте ГИС Торги;
• вывесить на стендах в подъездах МКД.

Сам проект договора собственники получают от УО. Она должна направить его со своей подписью не позднее 20 дней с даты, когда организатор утвердил протокол, но ранее 10 дней со дня его публикации на сайте ГИС Торги.

В письме от 27.12.2024 N 36564-ОГ/04 Минстрой РФ указал, что собственники обязаны заключить договор управления с УО, которую выбрали по результатам конкурса. Порядок процедуры регулируется ст. 445 ГК РФ. От лица жильцов подписать документ может их представитель — например председатель совета МКД.

Читайте также: «Кто может заключить договор управления МКД»

Чтобы заключить ДУ, нужно более 50% голосов от всего числа голосов собственников помещений в доме. Это дает организации право выставлять квитанции и выполнять другие функции по обслуживанию дома.

Например, в апелляционном определении Челябинского областного суда от 18.04.2024 N 11-5260/2024 администрация округа назначила УО по результатам конкурса. Из всех собственников помещений только один подписал договор.

Организация начала выставлять жильцам квитанции на оплату ЖКУ по тарифам, которые установлены по итогам конкурса. Один из собственников увидел, что размер платы вырос и посчитал начисления незаконными. Он не знал о назначении УО и не подписывал договор управления, поэтому, по его мнению, организация не вправе обслуживать МКД и выставлять платежные документы по новым тарифам.

Суды встали на сторону УО, так как результаты конкурса не оспорены. Для того чтобы организация начала выставлять платежные документы за услуги, необязательно подписание договора всеми собственниками.

Если собственники коллективно отказываются подписывать соглашение с победителем конкурса, организация может обратиться в суд. Нужно подать иск об обязании заключить договор управления МКД. Например, в определении от 30.05.2024 по делу N 88-13290/2024 Шестой кассационный суд общей юрисдикции вынес решение в пользу УО:

• Организация направила собственникам проект ДУ, но они его не подписали.
• Собственники не направили УО протокол разногласий, значит, они не заявили возражений и предложений по поводу условий договора.
• Договор на тех условиях, которые заявлены организацией, не противоречат закону, не нарушают права и законные интересы собственников.

Читайте также: «Какие работы по содержанию общего имущества должна выполнять УО, которую выбрали в открытом конкурсе»

Что будет, если победитель конкурса уклоняется от заключения договора управления МКД

Результат открытого конкурса — назначение организации для обслуживания МКД. Это подтверждается ДУ, который она заключает с собственниками помещений.

Согласно п. 92 Постановления N 75, УО признают уклонившейся от заключения договора, если она не предоставила организатору как минимум один из двух документов:

• проект ДУ со своей подписью;
• документ, который обеспечивает исполнение обязательств.

За уклонение от заключения ДУ не предусмотрены штрафы или другой вид административной ответственности. Но организатор лишает победителя возможности принять дом на управление и предлагает другому участнику заключить договор.

Кроме права управлять МКД, организация также утрачивает средства, которые она внесла в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. Эти деньги не возвращаются.