Как оценить рыночную стоимость квартиры при продаже

Во многих сделках с недвижимостью встает вопрос о рыночной стоимости. Ее оценка помогает выставить цену, по которой покупатели будут готовы приобрести квартиру, и в то же время сохранить выгодные условия для продавца. В статье рассказываем, что влияет на рыночную стоимость помещения и как ее рассчитать.

Что такое рыночная стоимость квартиры

Рыночная стоимость квартиры – это цена, за которую можно продать помещение в конкретный период времени. Ее устанавливает собственник квартиры, риелтор или профессиональный оценщик, ориентируясь на текущее состояние рынка недвижимости и стоимость квадратного метра жилья, учитывая при этом индивидуальные особенности объекта.

Купля-продажа квартиры – самая распространенная цель, для которой требуется определить ее рыночную стоимость. Но эта процедура может понадобиться, например, для следующих задач:

• Получить недвижимость по наследству;
• Застраховать недвижимость;
• Оформить кредит под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• Решить спорные вопросы с недвижимостью;
• Установить стоимость имущества должника-банкрота.
• Важно отличать рыночную стоимость квартиры от кадастровой. Отличие между ними заключается в том, кто их рассчитывает и для каких целей.

Кадастровая стоимость – это тоже цена квартиры, но ее определяет государство. Уполномоченная организация оценивает объект недвижимости в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ. 

Кадастровую стоимость квартиры используют при расчете налога на имущество, при дарении объекта и для определения налога, полученного с дохода от продажи имущества. Она зависит от ценовой политики конкретного региона и не учитывает индивидуальные характеристики квартиры и дома.

Иногда два вида стоимости совпадают, но это происходит редко, поэтому рыночную стоимость лучше рассчитывать отдельно.

Правильная оценка рыночной стоимости квартиры позволит продавцу установить объективную цену и быстрее продать жилье на выгодных для себя условиях. Если собственник завысит стоимость, он может столкнуться, например, с такими последствиями:

• Слишком высокая цена квартиры может отпугнуть покупателей.
• Покупатели не смогут найти объявление, если при поиске они используют фильтр по цене.

Что влияет на рыночную стоимость квартиры

Рыночная стоимость квартиры зависит от разных факторов. 

Состояние квартиры. В первую очередь нужно учитывать площадь квартиры, количество комнат и планировку. Важную роль играет также этаж, на котором помещение располагается, и наличие ремонта.

Состояние дома. Квартира не существует изолированно от дома и соседних помещений, поэтому характеристики здания тоже влияют на рыночную стоимость. Обычно учитываются количество этажей, год строительства дома, материал, из которого он построен, данные о капитальном ремонте.
Дополнительные факторы, на которые смотрят покупатели, – наличие газа в доме, двора и парковки, состояние подъезда.

Инфраструктура. Покупателям важно, чтобы они могли быстро добраться от дома до работы, магазина и других мест. Поэтому при оценке рыночной стоимости квартиры учитываются транспортная доступность и расстояние до центра города, а также наличие школ, детских садов, поликлиник, парков и других социальных объектов рядом с домом.

Правовые особенности. Они зависят от конкретной квартиры, поэтому в каждом случае рассматриваются отдельно. Например, к таким обстоятельствам относятся:

• Вид сделки – прямая или альтернативная. В первой участвуют две стороны – продавец и покупатель. А альтернативная сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов: деньги от продажи одной квартиры идут на покупку другой.
• Количество собственников, есть ли среди них несовершеннолетние дети, недееспособные граждане и люди, которые продают квартиру по доверенности;
• Юридический статус помещения – апартаменты или квартира;
• Основание получения права собственности.
• Конкуренция. Если в том же районе продаются квартиры с похожей планировкой, площадью или другими характеристиками по более низкой цене, это может повлиять на рыночную стоимость помещения.

Помимо основных, есть много второстепенных факторов, которые могут увеличить и снизить рыночную стоимость квартиры. Например, если у дома есть статус памятника истории или архитектуры.

Как определить рыночную стоимость квартиры

Определить рыночную стоимость квартиры можно несколькими способами – самостоятельно или с помощью специалистов.

Использовать специальный сервис. Например, онлайн-калькуляторы от «Домклик» и «ДОМ.РФ». Продавцу нужно ввести основные параметры квартиры в форму на сайте: например, площадь помещения, месторасположение, количество комнат, этаж и другие. Сервис проанализирует объявления о продаже других объектов недвижимости и рассчитает рыночную стоимость квартиры. При этом надо иметь в виду, что программа не учитывает уникальные характеристики квартиры и дома.

Изучить предложения других продавцов. Нужно выбрать несколько квартир с аналогичными параметрами и сравнить их стоимость. При этом надо учесть разные факторы: месторасположение дома, инфраструктуру, транспортную доступность и другие. 

Обратиться к риелтору. Специалист разбирается в рынке недвижимости и знает, какие цены актуальны на данный момент. Риелтор учтет все уникальные характеристики квартиры и сможет оценить ее стоимость так, чтобы покупатели обратили внимание на помещение, а продавец не потерял финансовую выгоду от сделки.

Заказать независимую оценку. Ее проводят профессиональные оценщики, которые получили квалификационный сертификат и вступили в саморегулируемую организацию. Эта процедура регулируется Федеральным стандартом оценки №7 «Оценка недвижимости» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611). По итогам оценки специалист выдаст клиенту отчет, в котором указана рыночная стоимость квартиры с обоснованием.

Таким образом, у собственника квартиры есть четыре способа, которые помогут рассчитать рыночную стоимость помещения: использовать специальный сервис, сравнить предложения других продавцов, заказать услугу у риелтора или профессионального оценщика.