Как отказаться от управления УО, если у одного собственника более 50% голосов?

Суть вопроса

УК управляет всего одним маленьким домом, который ей передал через ОСС собственник, обладающий более 50% голосов (по метражу). Остальные собственники (большинство физ.лиц) вынуждены терпеть повышение тарифов, плохие услуги и диктат этой управляшки и крупного собственника. Фактически один этот дом вынужден содержать через повышенные тарифы всю УК. Как можно реально "устранить" эту УК от управления домом? Например, через лишение лицензии или иные условия, которые обязана выполнить УК, а по факту не выполняет (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.).

Позиция ООО «МКДЭКСПЕРТ»

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством. Частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в качестве непременного условия одностороннего отказа от исполнения договора управления и выбора новой управляющей организации выступает принятие соответствующего решения ОСС. Решения общего собрания по вопросам выбора способа управления МКД и управляющей организации принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Альтернативным способом прекратить договор управления является исключение из реестра лицензий сведений об МКД в случае повторного грубого нарушения управляющей организацией лицензионных требований.

В соответствии с ч.5.2. ст.198 Жилищного кодекса РФ в случае, если лицензиатом и (или) должностным лицом, должностными лицами лицензиата в течение двенадцати месяцев со дня назначения административного наказания за нарушение лицензионных требований, которое отнесено к грубым нарушениям лицензионных требований, вновь совершено такое нарушение лицензионных требований, по решению органа государственного жилищного надзора из реестра лицензий субъекта Российской Федерации исключаются сведения о многоквартирном доме или многоквартирных домах в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Перечень грубых нарушений лицензионных требований содержится в пункте 4(1) Постановления Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»

В частности, к грубым нарушениям лицензионных требований относятся:

• неоказание услуг и (или) невыполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД, повлекшее причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью граждан, которое подтверждено вступившим в законную силу решением суда.
• непроведение испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах.
• незаключение в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению; работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов, за исключением случая выполнения таких работ управляющими организациями самостоятельно.
• незаключение в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
• наличие у управляющей организации признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, заключенному в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещения в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и (или) приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом.
• отказ либо уклонение от передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.
• непрекращение лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, за исключением осуществления такой деятельности в соответствии с положениями части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации.
• нарушение требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания, предусмотренных пунктом 13 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами".
• непроведение проверки состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов, при необходимости их очистки и (или) ремонта лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме, либо незаключение соответствующего договора с организацией, осуществляющей указанные работы.

Необходимыми условиями для исключения МКД из реестра лицензий являются:

• привлечение управляющей организации к административной ответственности и назначение административного наказания;
• повторность совершения управляющей организацией грубого нарушения лицензионных требований в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания. При этом повторное грубое нарушение не обязательно должно быть аналогичным предыдущему.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом

В случае, если собственники МКД располагают сведениями о совершении управляющей организацией грубых нарушений лицензионных требований, необходимо обратиться с жалобой в территориальные органы государственного жилищного надзора.