Как определить разумную стоимость аренды общего имущества МКД?

Суть вопроса

Совет дома готовит вопросы к ОСС. Несколько из них касаются сдачи в аренду общего имущества. Как определить "адекватную" стоимость аренды, например, за м2 фасада для размещения рекламы в г. Москва? Видели судебную практику, где отказывали собственникам в выплате арендной платы, так как судья посчитал ее завышенной (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.).

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Действующее законодательство не содержит чёткого алгоритма определения размера платежа за использование общего имущества собственников третьими лицами. Предполагается, что определённая собственниками стоимость должна быть разумной и соответствовать расценкам, обычно применяемым в схожих случаях.

Обычно споры о размере стоимости за использование общедомового имущества третьими лицами возникают, когда организации, управляющие МКД, в судебном порядке взыскивают с пользователей соответствующую задолженность. Судами в подобных случаях делается вывод, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием общедомового имущества без внесения платы за пользование имуществом.

В предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входит размер неосновательного обогащения. Для определения размера неосновательного обогащения может быть проведена оценочная экспертиза, которая устанавливает рыночную стоимость использования имущества. Результаты экспертного заключения могут в меньшую сторону отличаться от стоимости, утверждённой решением общего собрания.

Во избежание указанной ситуации рекомендуется устанавливать экономически обоснованный размер платы, при этом учитывать площадь используемой части фасада, расположение и другие конкурентные преимущества МКД, ориентироваться на размер платы, установленный в соседних (аналогичных) домах. При наличии сомнений можно обратиться в специализированные организации для проведения оценочного исследования.