Как оформить помещения в состав общего имущества, если объекты остались на балансе застройщика

Когда застройщик вводит МКД в эксплуатацию и сдает квартиры собственникам, он должен передать им также общее имущество. Но иногда отдельные помещения по ошибке все же остаются на балансе строительной организации, из-за чего жильцам проблематично решать вопросы управления МКД — например, определять размер платы на содержание общего имущества или сдавать его в аренду. 

Рассказываем, как передать помещения в состав общего имущества, если застройщик готов списать их со своего баланса добровольно. 

Когда можно включить помещения в состав общего имущества 

Чтобы переоформить помещения с застройщика на собственников, нужно увеличить размер общего имущества. Закон прямо не регулирует этот вопрос: в Жилищном кодексе есть только ч. 3 ст. 36, которая определяет условия уменьшения размера общего имущества. 

Из судебной практики следует, что размер общего имущества нельзя увеличить произвольно. Есть два законных основания, при которых объекты могут перейти в его состав: 

• Решение общего собрания собственников помещений; 
• Решение органов госвласти или местного самоуправления.

Пример из практики: Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.08.2022 N Ф09-4875/22 по делу N А60-24427/2021.

Как включить помещения в состав общего имущества 

Чтобы включить в состав общего имущества помещения, нужно провести общее собрание собственников. В повестку важно вынести следующие вопросы: 

• увеличение размера общего имущества путем включения в его состав объектов, которые остались на балансе застройщика;
• утверждение проекта соглашения о передаче имущества;
• выбор представителя, который от лица собственников может заключить соглашение с застройщиком;
• установление нового размера платы за содержание помещений с учетом их площади.

Сначала на собрании нужно определить кворум: согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, на ОСС должно быть более 50% голосов от общего числа. Если минимальное количество участников есть, можно приступать к голосованию. 

По количеству голосов можно ориентироваться на положения, которые применяются, когда собственники хотят расширить площадь многоквартирного дома. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, нужно собрать не менее 2/3 от общего числа голосов собственников.

После того как ОСС приняло решение включить помещения в состав общего имущества, представитель собственников должен заключить с застройщиком соглашение. Больше участие жильцов не требуется: всеми бюрократическими и регистрационными процессами занимается застройщик. В том числе, он обращается в Росреестр, чтоб внести изменения в ЕГРН. 

Когда помещения перейдут в общедомовую собственность, начнет действовать новый тариф на содержание общего имущества.

В каждом случае могут появиться дополнительные нюансы, которые осложнят процесс включения объектов в состав общего имущества. Если ваш застройщик не передал собственникам помещения, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте. Мы ознакомимся с документацией и предложим пути решения проблемы именно для вашей ситуации.