Как назначить нового владельца спецсчета и истребовать документы и остаток средств

Многие организации неохотно передают средства и документы, когда собственники решают сменить владельца спецсчета. Это затягивает процесс, особенно если сроки капремонта уже приближаются. Разбираемся:

• Когда нужно поменять владельца спецсчета
• Как поменять владельца спецсчета
• Что делать, если прежний владелец спецсчета не передает новой организации документы и деньги 

Когда нужно поменять владельца спецсчета

Владельцем спецсчета (СС) может быть УО/ТСЖ/ЖСК или регоператор. Обычно собственники помещений назначают на эту роль организацию, которая управляет МКД, чтобы она отвечала также за сбор средств на капремонт и его проведение.

Есть четыре основных случая, когда надо заменить владельца спецсчета:

• Организация, которая является владельцем спецсчета, ликвидирована или реорганизована. В первом случае она просто прекращает деятельность, а во втором меняет свою структуру. Реорганизация может произойти в одном из пяти форматов: слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование.
• Владельца спецсчета признали банкротом. В таком случае имущество организации реализуют на торгах, чтобы закрыть ее долги перед кредиторами. Деньги, которые лежат на спецсчете, не включаются в конкурсную массу.
• Организация прекратила управлять МКД по решению суда или общего собрания собственников. Например, жильцы выбрали новую УО или решили создать товарищество.
• Владельцем спецсчета является регоператор, но собственники решили передать эти функции УО/ТСЖ/ЖСК или наоборот.

Как поменять владельца спецсчета

Шаг 1: собственники договариваются с новым владельцем спецсчета. Жильцы могут назначить организацию только по предварительному согласованию с ней. Подтверждением ее намерения принять на себя эти функции может стать:

• письменный ответ организации, где она выразила согласие стать владельцем спецсчета;
• договор управления МКД, в котором содержится условие о назначении организации владельцем СС;
• другое письменное сообщение.

Шаг 2: собственники проводят ОСС. Они могут назначить нового владельца спецсчета или сменить способ накопления фонда капремонта — перейти на счет регоператора. 

Решение надо принять и реализовать не позднее двух месяцев с даты, когда организация закончила управлять МКД. До этого момента предыдущий владелец СС должен исполнять свои обязательства надлежащим образом.

Какие вопросы важно включить в повестку дня:

• выбор новой организации, у которой будут полномочия открыть спецсчет и совершать операции с деньгами на нем;
• выбор кредитной организации, в которой будет открыт СС — если собственники хотят сменить не только владельца, но и банк;
• выбор организации, которая сможет выставлять квитанции на оплату взносов на капремонт, в том числе в ГИС ЖКХ;
• определение порядка выставления квитанций, суммы расходов на эти услуги и условий их оплаты.

Чтобы сменить владельца СС, по этому вопросу нужно собрать более 50% голосов от всего количества голосов собственников помещений в МКД. Это положение следует ч. 1 ст. 46 и п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Хотите провести ОСС, чтобы сменить владельца спецсчета? Мы помогаем собственникам и УО/ТСЖ/ЖСК организовывать общие собрания под ключ: составляем повестку дня, разрабатываем регистрационные листы и бюллетени, считаем голоса, оформляем протокол. Оставьте заявку, и мы подготовим за вас все необходимые документы.

Если собственники так и не выбрали нового владельца спецсчета или способ накопления фонда капремонта, то это сделает орган местного самоуправления (ОМСУ). В таком случае действует следующий порядок: 

1. ОМСУ созывает общее собрание самостоятельно. У собственников есть еще одна возможность назначить для спецсчета нового владельца или перейти на систему «общего котла».
2. Если собственники опять не принимают решение, то ОМСУ назначает владельцем спецсчета регоператора.

Шаг 3: прежний владелец передает новому документы, которые связаны с открытием спецсчета и проведением операций. Это нужно сделать в течение трех дней с даты, когда было принято решение о смене владельца СС. Поэтому после ОСС собственники должны сразу уведомить прежнюю организацию о своем решении и направить ей протокол.

В пакет документов, который предыдущий владелец СС направляет новому, обычно входят:

• договоры с банком, где открыт спецсчет;
• документы, которые нужно предоставлять в ГЖИ;
• документы, которые содержат информацию о каждом собственнике помещения: размер начисленных и уплаченных взносов на капремонт и пеней, сумма долга и период ее образования;
• договоры займа и кредитные договоры, которые собственники погашают за счет средств со спецсчета;
• другие документы, которые связаны с работой по спецсчету.

Шаг 4: прежняя организация подает в банк заявление и прикладывает к нему протокол ОСС. Если собственники не выбрали другую кредитную организацию, то договор спецсчета не расторгается, а продолжает действовать. Просто права и обязанности по этому соглашению переходят к новому владельцу СС. Переводить средства на новый счет не нужно.

Если же собственники решили сменить не только владельца СС, но и банк, то договор надо расторгнуть. В течение 10 дней после получения решения ОСС прежняя организация должна подать заявление о расторжении соглашения и зачислении остатка средств.

У прежнего владельца спецсчета не должно быть непогашенной задолженности по кредиту, который собственники брали, чтобы провести капремонт МКД. Иначе банк может не одобрить заявление.

Согласно ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, если владелец СС не расторгнет договор с банком или не подаст заявление о переводе остатка средств, любой собственник помещения в МКД и регоператор могут взыскать деньги через суд.

Шаг 5: новая организация открывает спецсчет на свое имя. Это необходимо, когда собственники выбирают другой банк. Если же кредитная организация осталась той же, то договор спецсчета переоформляется на нового владельца.

Шаг 6: новый владелец спецсчета уведомляет орган ГЖИ. В течение 5 рабочих дней с момента, как к организации перешел спецсчет, она должна сообщить в инспекцию о смене его владельца. К уведомлению надо приложить протокол ОСС, а также справку из банка об открытии спецсчета, если собственники решили его сменить.

ГЖИ обновит реестр спецсчетов и уведомлений о выбранном способе формирования фонда капремонта. Тогда новая организация будет числиться в качестве владельца спецсчета.

Что делать, если прежний владелец спецсчета не передает новой организации документы и деньги

Согласно ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ, деньги, которые лежат на спецсчете, принадлежат собственникам помещений. Организация лишь распоряжается этими средствами по решению ОСС, поэтому при смене владельца спецсчета она должна передать документы и деньги назначенному лицу.
 
Если прежний владелец СС не передает документы или деньги, новая организация может подать заявление в орган ГЖИ и прокуратуру. Также у нее есть возможность обратиться в суд с иском о взыскании средств и истребовании документов.

Предыдущий владелец спецсчета отказывается передавать вам документы или остаток средств? Оставьте заявку, и мы поможем подготовить жалобу или иск, чтобы госорганы и суд обязали организацию не мешать вам в проведении капремонта.