Как мы взыскали с администрации долг за ЖКУ после смерти нанимателя квартиры

Взыскание долгов с муниципального жилья — задача со звездочкой. В процессе часто возникают сопутствующие осложнения: например, жильцы выехали, не расторгнув договор найма, или наниматель скончался. Наш клиент тоже столкнулся с подобной ситуацией, но мы помогли доказать, что администрация должна погасить накопившийся долг в полном объеме.

Рассказываем, как мы оспорили доводы администрации о том, что она не несет ответственность по долгам умершего нанимателя квартиры.

Наниматель квартиры умер, а администрация отказывалась погашать долг за ЖКУ

Клиент — управляющая организация из Калининградской области. Мы систематически помогаем ей взыскивать долги за жилищно-коммунальные услуги с собственников и нанимателей помещений.

В одном из домов квартира принадлежала администрации муниципального образования. В 2012 году она сдала ее нанимателю по договору найма помещения. Житель оплачивал ЖКУ до октября 2023 года, а затем начал копиться долг.

Мы подготовили заявление о вынесении судебного приказа в отношении нанимателя квартиры и направили мировому судье. Но он сообщил, что этот человек снят с регистрационного учета в январе 2023 года в связи со смертью. Тогда мы обратились к собственнику квартиры — администрации — и направили ей претензию с требованием погасить долг.

Администрация отказалась оплачивать долг и настаивала на том, что она не должна нести ответственность по обязательствам нанимателя квартиры. Мы не согласились с этой позицией и помогли нашему клиенту составить и подать иск, чтобы суд взыскал задолженность за ЖКУ за период с ноября 2020 года по октябрь 2023 года. Сумма составила 43 тысяч рублей. 

В отзыве администрация попыталась сократить период задолженности и сослалась на пропуск срока исковой давности: управляющая организация обратилась в суд в сентябре 2024 года. Трехлетний период по платежам до сентября 2021 года уже закончился — эти деньги нельзя взыскать.

«На первый взгляд это типичное дело о взыскании задолженности по платежам за ЖКУ. Но нам предстояло доказать, что заявленный период задолженности нельзя сократить, ведь управляющей организации надо возместить свои расходы» — сказала Лукьянова Дарья, юрисконсульт «МКДЭКСПЕРТ», который вел дело.

Собственник квартиры отвечает по долгам нанимателя за ЖКУ

Согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, у нанимателя квартиры возникает обязанность по оплате ЖКУ с момента, как он заключил договор найма. При этом собственник все равно несет субсидиарную ответственность, так как он должен содержать помещение и общее имущество на основании ст. 158 ЖК РФ: если наниматель просрочил платежи, исполнитель услуг может предъявить требования собственнику.

Кроме того, важно учитывать такие обстоятельства:

• Квартира, которую наниматель занимал по договору найма, не передается по наследству. Администрация является собственником помещения и остается им после смерти нанимателя. Поэтому долги за ЖКУ не переходятся к наследникам.
• Наниматель проживал в квартире один, больше никто не был зарегистрирован в помещении. Поэтому члены семьи не несут солидарную ответственность по его долгам.
• Договор найма прекращается, если наниматель, который проживал в квартире один, умер. Поэтому с января 2023 года обязанность по оплате ЖКУ перешла к собственнику помещения — администрации.

Читайте также: «С кого взыскивать задолженность за ЖКУ после смерти собственника, если нет наследников»

Срок исковой давности по долгам за ЖКУ надо отсчитывать с даты, когда УО узнала о смерти нанимателя

Администрация заявила о том, что УО пропустила срок исковой давности. Мы подготовили и представили суду возражения, которые подтвердили обратное.

Для долгов за ЖКУ действует общий срок исковой давности — три года. Согласно ст. 196 и 200 ГК РФ, этот период отсчитывается с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В данном деле дата выставления квитанций на оплату ЖКУ не считается началом срока исковой давности.

Администрация не уведомила управляющую организацию о том, что нанимателя сняли с регистрационного учета и с ним расторгли договор найма. Наш клиент узнал о смерти человека, когда обратился к мировому судье в мае 2024 года. В июне того же года УО направила администрации претензию с требованием погасить долг, поэтому суд сделал вывод, что организация подала иск в пределах срока исковой давности.

Читайте также: «Когда заканчивается срок исковой давности по долгам за ЖКУ»

В июне 2025 года суд взыскал с администрации долг за ЖКУ за период с ноября 2020 года по октябрь 2023 года, а также пени в размере почти 20 тысяч рублей.

«Данный случай наглядно демонстрирует, что даже при наличии формальных оснований для отказа во взыскании долга необходимо тщательно анализировать все обстоятельства дела и готовить письменные возражения» — отметила Лукьянова Дарья, юрисконсульт «МКДЭКСПЕРТ», который вел дело.

Дело: А21-11696/2024

Мы помогаем управляющим организациям взыскивать долги за ЖКУ с любого количества должников и разбираться с ситуациями разной сложности. Не откладывайте работу с задолженностью на потом: оставьте заявку, пока срок исковой давности еще не истек. Мы бесплатно проверим документы, оценим реальную возможность взыскания задолженности и составим план работы.