Как легализовать самовольно построенный объект недвижимости

Сегодня в России все еще можно наблюдать самовольные постройки — так называемый самострой. Давайте попытаемся разобраться в особенностях данного понятия и способах легализации такой недвижимости.

Когда недвижимость признается самостроем, а когда — нет

Самостроем признаются постройки, которые владельцы возвели:

• на земельном участке (далее — ЗУ), не предоставленном в соответствии с требованиями закона;
• на участке, где запрещено строительство такого объекта, в связи с разрешенным видом использования, когда работы начались или постройка была обнаружена;
• без необходимых разрешений и согласований, когда строительство началось или постройка была обнаружена;
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, которые были установлены в начале строительства и при выявлении постройки.

Однако существуют исключения, которые не являются нарушением, например когда начиналось строительство, запреты и ограничения на него еще не были установлены.

Какие последствия ждут владельца при возведении самостроя

Лицо, выдвинувшее самовольную постройку, должно быть готово к тому, что такого рода действия могут привести к определенным последствиям. Самое серьезное — это снос возведенного объекта.

Подобное нарушение предусматривает штрафы. Даже если здание будет узаконено в установленном порядке, штраф в любом случае придется заплатить. Кроме того, если собственник должен снести возведенное здание в установленный срок, уплата штрафа не освобождает его от этой обязанности.

Также несанкционированное строительство может стать причиной изъятия ЗУ, на котором был воздвигнут незаконный объект. Это возможно при следующих обстоятельствах:

• Существуют доказательства несанкционированного строительства, ордер на снос, а владелец не реагирует на эти требования;
• Установлено, что владелец использует ЗУ не по назначению или его действия создают угрозу для окружающей среды.

Кто принимает решение о сносе

Решение снести объект чаще всего принимает суд. Он может также обязать привести самовольную постройку в соответствие с требованиями закона. Например, уменьшить число этажей или изменить существующую планировку.

Кроме того, местные власти также могут принимать решение о сносе в случаях если:

• на ЗУ, на котором воздвигнута самовольная постройка, отсутствуют правоустанавливающие документы;
• разрешенный вид использования ЗУ не предусматривает строительство подобных объектов, а непосредственно сам участок расположен в границах территории общего пользования;
• разрешенный вид использования ЗУ не предусматривает строительство подобных объектов, а сам объект при этом расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории 
• в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы указанной зоны и необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством;
• сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При перечисленных обстоятельствах органы власти зачастую принимают решение о сносе, хотя возможным является и иной путь: узаконить объект после того, как он будет отвечать установленным нормам и правилам строительства.

Какие сроки для сноса или реконструкции постройки устанавливает закон

Временные рамки для осуществления сноса или реконструкции определяются решением, которое вынес суд или муниципальные органы. Максимальный срок для исполнения составляет 1 год.

Исключением являются ситуации, когда было принято решение о реконструкции. Тогда может быть предоставлен более длительный срок — от шести месяцев до трех лет.

Собственник помещения должен сам приступить к сносу здания. Если владелец не выполняет это обязательство, муниципалитет принудительно сносит построенное им здание и взимает с него плату за работы.

Как узаконить самовольную постройку

Для легализации самостроя существуют следующие способы.

1. Получить разрешение на строительство

Узаконить объект может исключительно владелец ЗУ, где он располагается. Исключения составляют постройки, возведенные на участке, который принадлежит муниципалитету. При этом узаконить объект можно только при соблюдении норм строительства. Если они нарушены, зарегистрировать объект не получиться.

Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо иметь:

• градостроительный план ЗУ и технических условий на коммуникации (документы можно запросить в муниципалитете);
• акт обследования территории от проектной организации, а также сам проект и заключение по экспертизе проектной документации;
• архитектурно-градостроительное решение.

В некоторых случаях возможно получить разрешение не строительство объектов, которые уже находятся на стадии возведения.

2. Обратиться в суд с целью установки права собственности

Для этого нужно представить следующие документы:

• исковое заявление;
• градостроительный план ЗУ;
• выписку из ЕГРН или другое подтверждение права собственности на ЗУ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• заключение экспертизы на соответствие самостроя нормам.

Если суд вынесет положительное решение по поводу самостроя, истец приобретает право собственности на объект. В данных Росреестра на постройку самовольный характер ее возведения отображаться не будет.