Как изменить условия договора управления МКД

Обычно договор управления заключается на срок от одного до пяти лет, но за это время жители могут решить изменить его отдельные условия. Например, повысить размер платы или отказаться от определенных услуг. Рассказываем, как правильно внести изменения в такой договор.

Порядок заключения договора управления МКД

Управляющая организация работает на основании договора управления (далее — ДУ). В ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ зафиксированы существенные условия, которые должны быть прописаны в этом документе:

1. что входит в состав общего имущества;
2. где располагается МКД;
3. какие работы и услуги УО проводит и оказывает. Кроме того, нужно предусмотреть, каким образом этот перечень можно изменить;
4. какие коммунальные услуги оказывает УО;
5. в каком порядке определяется стоимость ДУ, размер платы за ЖКУ и внесение таких платежей;
6. как собственники контролируют работу УО;
7. обязанность заключить договор со специализированной организацией о техническом обслуживании ВДГО.

Если стороны не согласовали или не указали в документе одно из перечисленных условий ДУ, то он считается незаключенным. В результате суд может признать такой договор недействительным. Это следует из ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Стороны могут заключить ДУ письменно или электронно через ГИС ЖКХ на срок от одного до пяти лет.

Способы изменить условия договора управления

В силу ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ к ДУ применяется стандартный порядок расторжения и изменения условий, который изложен в ст. 450-453 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ, у сторон договора нет права изменить его условия в одностороннем порядке, в частности это касается размера платы за содержание жилого помещения и порядка его определения. Если инициатива об изменении условий исходит от собственников помещений, то они должны учитывать предложения управляющей организации.

Из положений ч. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что есть два способа изменить условия ДУ: 

По соглашению сторон. Полномочия утверждать и изменять условия ДУ есть у общего собрания собственников (далее — ОСС). Все изменения в договоре фиксируются в дополнительном соглашении и утверждаются на собрании. Инициаторами ОСС могут быть как собственники, так и УО.

По решению суда. Если собственники помещений и УО не достигли соглашения, то наличие оснований для внесения изменений в ДУ оценивает суд.

Соответственно, одна из сторон не может изменить условия ДУ без согласования. Если они хотят утвердить новый размер платы или принять решение по другим вопросам, нужно провести ОСС и прийти к общему соглашению. В ином случае — обращаться в суд.

Порядок изменения условий договора управления

Порядок утверждения новых условий сводится к следующему:

1. Разработать проект допсоглашения и письменно оформить предлагаемые изменения.
2. Провести ОСС. Проект соглашения нужно утвердить на голосовании. Чтобы изменения вступили в силу, за них должны проголосовать более 50% участников собрания. 
3. Подписать допсоглашение. Это может сделать лицо, которому ОСС передало такие полномочия.
4. Опубликовать в ГИС ЖКХ протокол ОСС и утвержденное допсоглашение.

Срок вступления изменений в силу стороны ДУ определяют и утверждают на ОСС, а затем закрепляют в протоколе. После наступления указанной даты новые условия договора становятся для всех обязательными.