Как делегировать сдачу квартиры риелтору: что такое доверительное управление имуществом

У владельца квартиры не всегда есть возможность лично присутствовать при сдаче жилья — например, если он находится в другом городе. В таком случае можно оформить договор доверительного управления и передать эти задачи специалисту. 

Рассказываем, что такое доверительное управление, на что оно распространяется и какие плюсы есть.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление (далее — ДУ) — это предоставление имущества в управление частного лица или организации для получения прибыли. Например, чтобы делегировать задачи по сдаче квартиры в аренду или наем. 

Порядок заключения договора ДУ и отношения между его сторонами регулируются положениями гл. 53 Гражданского кодекса РФ.

Договор ДУ подразумевает 2–3 участника: 

1. Учредитель управления — собственник, который передает имущество;
2. Доверительный управляющий — организация или ИП, которые получают право распоряжаться имуществом. Например, агентство недвижимости;
3. Выгодоприобретатель — человек, который получает прибыль. Обычно выгодоприобретатель и учредитель управления совпадают. 

Например, владелец квартиры передал право на управление ею риелтору, потому что часто находится в командировках и не может заниматься сдачей жилья в наем. Поэтому эти задачи берет на себя доверительный управляющий за вознаграждение: он размещает рекламные объявления, договаривается с людьми об осмотрах, принимает плату от нанимателей, оплачивает ЖКУ и решает разные проблемы, которые возникают в процессе найма квартиры.

Особенности доверительного управления заключаются в следующем:

• Управляющий действует только в интересах человека, который передал имущество в управление или которого владелец указал в договоре; 
• Право собственности на имущество не переходит к управляющему;
• Управляющий отчитывается перед собственником в том формате, который предусмотрен договором;
• Управляющий может получать вознаграждение за свою деятельность.

Какое имущество можно передать

Собственник может передать в доверительное управление любое имущество, например следующие объекты:

• Недвижимость — к примеру квартиру, дом или земельный участок;
• Ценные бумаги;
• Организации и доли в них;
• Исключительные права — например товарный знак и изобретение.

Положениями ст. 1013 Гражданского кодекса РФ предусмотрено исключение — денежные средства. В отношении их ДУ можно оформить только в двух случаях:

1. Владелец передает средства доверительному управляющему, чтобы он их инвестировал;
2. Собственник передает деньги одновременно с другим имуществом.

Какие есть плюсы и минусы доверительного управления

У доверительного управления есть два основных преимущества:

Экономия времени. Собственнику не надо размещать объявления для поиска жильцов, проводить просмотры квартиры или проверять состояние помещения после выезда нанимателей. Доверительный управляющий самостоятельно решает все вопросы.

Получение пассивного дохода. Владельцу квартиры не надо присутствовать при сдаче жилья, но недвижимость все равно может приносить прибыль.

Перед заключением договора ДУ стоит учесть следующие недостатки:

Риск мошенничества. Иногда встречаются недобросовестные управляющие, которые сдают квартиру посуточно и забирают часть дохода себе, хотя владелец недвижимости давал согласие только на долгосрочную аренду.

Расходы на оплату работы управляющего. Если это предусмотрено договором, собственник должен выплачивать управляющему часть прибыли в качестве вознаграждения. В среднем эта сумма составляет 10% от стоимости аренды или найма.

Налоги. Граждане и организации, которые получают прибыль в рамках договоров ДУ, должны уплачивать НДФЛ или налог на профессиональный доход. При этом комиссия управляющего не исключается из общей суммы дохода.

Как передать имущество в доверительное управление

Шаг 1: выбрать доверительного управляющего. С ним нужно согласовать условия договора — например вознаграждение, перечень услуг и отчетность.

Шаг 2: открыть финансовый счет в банке. Он необходим для расчетов с доверительным управляющим.

Шаг 3: подготовить пакет документов. Обычно в его состав входят:

• заявление на предоставление имущества в ДУ;
• документ, который подтверждает право собственности на имущество; 
• нотариальная доверенность на управляющего с перечнем его полномочий.

Пакет документов нужно направить менеджеру организации.

Шаг 4: заключить договор и составить акт приема-передачи имущества. Согласно ст. 1016 Гражданского кодекса РФ, в договоре нужно предусмотреть следующие условия:

1. Имущество, которое собственник планирует передать по договору: объект, адрес, документ, подтверждающий право собственности;
2. ФИО и паспортные данные учредителя управления или выгодоприобретателя;
3. Форма вознаграждения и его сумма управляющему, если это предусмотрено договором;
4. Услуги, которые входят в договор ДУ;
5. Период действия договора. По общему правилу, максимальный период составляет 5 лет.

Шаг 5: зарегистрировать переход объекта в доверительное управление в ЕГРН. Это относится к случаям, когда договор касается недвижимого имущества.