Изменить размер платы «задним числом» по решению ОСС — возможно или нет: обзор судебной практики

Жителям МКД часто кажется, что они переплачивают управляющей организации за работы по содержанию общего имущества. Так собственники помещений находят разные способы сэкономить. Например, в Москве общее собрание понизило размер платы и применило его к предыдущему году. Управляющая организация уже получила деньги за этот период и не собиралась делать перерасчет. 

Три инстанции оценивали, законно ли ОСС изменило тариф «задним числом» — финальную точку поставил Верховный Суд, когда отменил все предыдущие решения. На примере этого дела рассказываем, могут ли собственники уменьшить размер платы за прошлый год и обязана ли УО сделать им перерасчет.

Обстоятельства дела

В доме состоялось общее собрание, на котором собственники помещений снизили размер платы за содержание жилого помещения. Причем новая ставка действовала не только на текущий 2022 год, но и на предыдущий, поэтому управляющей организации предстояло сделать перерасчет платы для всех собственников.

Управляющая организация не согласилась с изменением платы «задним числом». Тем более разница между ставками оказалась значительной: в 2021 году размер составлял 208 рублей, а затем собственники снизили его до 170 рублей. По мнению УО, нельзя изменять условия договора, обязательства по которому она уже исполнила. Кроме того, общее собрание уменьшило размер платы за прошлые периоды без учета расходов организации.

В итоге УО не пересчитала плату за предыдущий год и продолжила выставлять счета по старому тарифу. Тогда один из собственников помещений потребовал вернуть переплату в индивидуальном порядке — по его расчетам она составила более 400 тысяч рублей. Сначала собственник направил организации претензию, а затем обратился в суд.

Помимо переплаты за ЖКУ, собственник решил взыскать с управляющей организации штраф за то, что она нарушила порядок перерасчета платы. Согласно ч. 11 ст. 156 ЖК РФ, санкция составляет 50% от разницы между завышенной суммой и той, которую утвердило ОСС. В этом деле штраф составил более 200 тысяч рублей. 

Решения нижестоящих судов

Суды подтвердили, что в Жилищном кодексе нет норм, которые бы запрещали общему собранию менять тарифы за предшествующий период. Поэтому три инстанции сделали следующие выводы ↓

Одностороннего решения ОСС достаточно, чтобы уменьшить размер платы. Согласно протоколу собрания за 2020 год, любые изменения договора управления могут распространяться на отношения, которые возникли как после этих поправок, так и до них. Поэтому на основании протокола ОСС от 2022 года управляющая организация должна применить новый тариф к прошлым периодам.

Управляющая организация не представила ОСС свой экономический расчет платы. Собственники сообщили УО дату собрания и повестку дня, и у нее была возможность выдвинуть свои предложения по размеру платы на основании ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Но организация фактически не оспаривала планы жителей МКД и не попыталась обсудить с ними изменения тарифов до ОСС.

Итоговое решение о размере платы принимают только собственники помещений — причем они вправе не учитывать предложения управляющей организации. В этом деле УО так и не выдвинула свои экономические расчеты, поэтому общее собрание вправе установить тариф исходя из других предложений на рынке.

Три инстанции признали, что новый тариф от 2022 года действующий и организация необоснованно завышает собственникам плату. Поэтому суды взыскали с УО всю сумму, которую заявил истец: переплату в размере более 400 тысяч рублей, а также штраф на сумму более 200 тысяч рублей.

Решение Верховного Суда

Верховный Суд не согласился с позицией нижестоящих инстанций. Они не учли, что на отношения, которые связаны с управлением МКД, распространяется не только Жилищный кодекс, но и гражданское законодательство. Это предполагает следующие правила:

• Изменить условия договора управления можно двумя способами: по соглашению сторон или по решению суда.
• Стороны не могут требовать вернуть то, что было исполнено до изменения договора.
• Если исполнитель сдал работу и она качественно выполнена, у заказчика появляется обязанность оплатить ее по той цене, о которой стороны договаривались изначально.

Верховный Суд сделал обратный вывод: собственники не могут в одностороннем порядке понижать тариф по исполненному договору и распространять изменения на прошлые периоды. Поэтому управляющая организация не обязана делать перерасчет платы.

Несмотря на то что Верховный Суд встал на сторону управляющей организации, он напомнил два правила: во-первых, размер платы за содержание общего имущества должен быть экономически обоснован. Во-вторых, если УО сэкономила деньги на содержании общего имущества, она может засчитать их в свою прибыль. Но только в одном случае: организация качественно выполнила все запланированные работы и отчиталась об этом в ГИС ЖКХ.

Верховный Суд отметил, что другие инстанции не проверили целый ряд обстоятельств:

• соответствовали ли оказанные услуги перечню и стоимости, которые предусмотрены договором управления;
• являлась ли стоимость оказанных услуг экономически обоснованной и справедливо ли собственники ее снизили;
• получила ли организация неосновательное обогащение за счет того, что не пересчитала плату по сниженной ставке.

Ответы на перечисленные вопросы позволят исключить вероятность, что УО навязывала работы и услуги, в которых собственники не нуждались. Поэтому Верховный Суд отменил предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение.

Дело: А40-64002/2023

Если три инстанции вынесли решения не в вашу пользу, не стоит останавливаться. Позиция судов может измениться на любом этапе дела, особенно в спорах о размере и начислениях платы за ЖКУ. Если вам нужна юридическая поддержка в защите ваших интересов, оставьте заявку: проконсультируем, соберем доказательную базу, составим иск, возражения или отзыв.