Фактически сложившиеся договорные отношения: признаки и последствия

Если стороны заключили договор, им легче решать споры, потому что в документе прописаны условия, порядок оплаты и ответственность участников. С этим соглашением можно обратиться в суд, чтобы взыскать деньги или добиться выполнения других обязательств. Но когда договора нет, кажется, что у сторон нет рычагов давления для защиты своих прав. 

На самом деле в некоторых случаях складываются фактически сложившиеся договорные отношения. Рассказываем, что это такое, при каких условиях они действуют и какие последствия предполагают.

Когда отношения считаются фактически сложившимися даже без заключения договора

Отсутствие заключенного договора не всегда означает, что у сторон нет прав и обязанностей друг перед другом. Они могут также возникать из действий людей и организаций на основании ч. 1 ст. 8 ГК РФ. Например, если подрядчик выполнил работу, а заказчик ее оплатил, хотя они не заключили договор, такие договорные отношения можно считать фактически сложившимися.

На практике суды признают договорные отношения фактически сложившимися, если соблюдаются сразу два условия:

• Стороны не подписали договор, или его содержание не совпадает с их фактическими действиями. Например, управляющая организация не заключила договор с РСО, но в дом поступал коммунальный ресурс.
• Стороны совершили действия, после которых возникают их взаимные обязательства. Например, собственник квартиры не подписал договор управления. Но управляющая организация выполнила работы по содержанию общего имущества, и этот факт можно подтвердить платежным документом или актом приемки.

Какие условия сделки действуют, если стороны не подписывали договор

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если стороны согласовали его существенные условия. Например, в договоре управления к ним относятся такие пункты:

• что входит в состав общего имущества;
• где располагается МКД;
• какие работы и услуги по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги УО будет оказывать, а также как этот список можно изменить;
• как определяется цена договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также как жители будут вносить платежи;
• как собственники помещений смогут контролировать работу управляющей организации;
• что УО должна заключить со специализированной организацией договор о техобслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования.

Стороны могут согласовать существенные условия разными способами. Например, в ответ на письмо с проектом договора выразить согласие заключить соглашение на условиях оферты.

Если стороны фактически исполнили сделку, это подтверждает, что у них не было разногласий при согласовании ее условий. Тогда договорные отношения признают фактически сложившимися, даже если стороны не оформили договор.

Может ли одна из сторон оспорить фактически сложившиеся договорные отношения

Согласно ч. 3 ст. 432 ГК РФ, одна из сторон может настаивать, что договорные отношения фактически не сложились, только если она никак не подтвердила действие соглашения. Например, не оплатила выполненные работы даже частично.

Если стороны не заключили письменный договор, но своими действиями все же исполнили его, то отношения считаются фактически сложившимися. В таком случае к соглашению применяются нормы, которые регулируют договор соответствующего вида.

К примеру, управляющая организация и РСО не оформили письменное соглашение, но поставщик предоставил коммунальный ресурс. Тогда к отношениям сторон применяются нормы о договоре об оказании коммунальных услуг — их регулируют Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 и Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124.

Когда спор доходит до суда, то он смотрит на действия сторон. Если они подтвердили действие договоры каким-либо способом, то обычно инстанции признают договорные отношения фактически сложившимися и не аннулируют их.

Пример из практики: дело А57-22779/2021

РСО направила управляющей организации оферту договора теплоснабжения, но подписанный экземпляр так и не получила. Тем не менее поставщик все равно подавал в дом теплоэнергию, которой пользовались жильцы, поэтому РСО выставила управляющей организации счет на оплату ресурса. Сумма составила более 87 тысяч рублей.

Управляющая организация не стала оплачивать счета: по ее мнению, собственники перешли на прямые договоры. Но РСО не получала информацию о переходе на такой порядок расчетов, поэтому обратилась в суд, чтобы взыскать неосновательное обогащение.

РСО считала, что у них с управляющей организацией действовали фактически сложившиеся договорные отношения. В качестве доказательств поставщик предоставил проект договора теплоснабжения, счета-фактуры, расчетные ведомости и расшифрованный расчет задолженности за спорный период.

Суды пришли к таким выводам:

• РСО подтвердила, что она предоставила жителям дома теплоэнергию, которую они использовали. Даже если у поставщика и управляющей организации нет договора, вторая должна оплатить коммунальный ресурс исходя из фактического объема потребления теплоэнергии.
• В материалах дела нет доказательств, что собственники перешли на прямые договоры: в ГИС ЖКХ не загружены документы общего собрания, инициатор не направлял протокол в орган ГЖИ и РСО, а собственники не подавали поставщику заявку на заключение прямых договоров. Значит, исполнителем услуги является управляющая организация, и она должна оплатить ресурс даже при отсутствии письменного соглашения.

Пример из практики: апелляционное определение Челябинского областного суда от 12.12.2022 N 11-12766/2022

Собственники квартиры не заключили с управляющей организацией договор и не оплачивали ЖКУ. В итоге образовалась задолженность, которую УО решила взыскать через суд, и все инстанции встали на ее сторону.

Управляющая организация предоставила в суде доказательства, которые подтвердили, что она фактически оказала жильцам услуги. Например, УО показала такие документы: 

• копию текста договора, который собственники утвердили на ОСС;
• копии подписанных актов ежегодных осмотров строительных конструкций и инженерного оборудования дома;
• акты выполненных работ по содержанию общего имущества за период с 2016 года по октябрь 2022 года;
• акты ввода ОДПУ в эксплуатацию;
• разные договоры на содержание общего имущества: например на поставку электроэнергии, покупку холодной воды и обслуживание вентиляции;
• счета-фактуры и платежные поручения.

Суды пришли к выводу, что управляющая организация выполняет все необходимые работы по содержанию общего имущества и оплачивает коммунальные услуги, которые в процессе потребляются. Общее собрание выбрало эту УО, поэтому его решение является обязательным для всех собственников, в том числе для ответчиков.

Если собственник не подписывал с управляющей организацией договор, это не освобождает его от оплаты услуг по содержанию общего имущества. В данном деле между сторонами действуют фактически сложившиеся договорные отношения. Все инстанции взыскали долг с собственников квартиры.

Пример из практики: дело А45-26559/2022

РСО выставляла товариществу плату за отопление равномерными частями в течение календарного года. Чтобы начисления соответствовали фактическому объему потребления, в первом квартале следующего года РСО сделала корректировку платежей. 

Оказалось, что объем фактического потребления ресурса превышал начисления. РСО предъявила товариществу счет, чтобы оно доначислило жильцам платежи. Но поставщик так и не получил оплату за часть коммунального ресурса, и образовалась задолженность в размере более 64 тысяч рублей. 

Товарищество не признало долг. По его мнению, оно не заключало договор с РСО, а из счетов-фактур и актов, которые ТСЖ не согласовывало, нельзя подтвердить задолженность. В итоге РСО решила взыскивать деньги через суд.

Суд отметил, что в законе есть три способа, как стороны могут соблюсти письменную форму договора: 

• Составить один документ, где стороны ставят подписи.
• Обменять документами, чтобы признать предложение офертой.
• Осуществить акцепт оферты путем совершения конклюдентных действий.

Действия считаются конклюдентными, когда сторона однозначно демонстрирует свое согласие на заключение сделки. К этой категории, в частности, относится фактическое потребление коммунального ресурса, что свидетельствует о наличии договорных отношений. 

В данном деле ТСЖ фактически пользовалось услугами энергоснабжения, поэтому оно совершило акцепт оферты конклюдентными действиями. Суды признали, что между сторонами есть фактически сложившиеся договорные отношения. Все инстанции взыскали с ТСЖ задолженность за теплоэнергию.

Вторая сторона договора отказывается признавать его заключенным? Оставьте заявку, и мы поможем доказать через суд, что между вами действуют фактически сложившиеся договорные отношения.