Есть ли у членов семьи собственника приватизированной квартиры право на другое жилье при ее изъятии: обзор судебной практики

Если аварийный МКД собираются сносить, то жильцов расселяют. Кому-то предоставляют другое жилье, кому-то — выплаты. Но такой порядок предусмотрен для собственников и нанимателей квартир, а права членов семьи владельцев приватизированных помещений не защищены. Могут ли они претендовать на какие-либо гарантии — разбираемся на примере дела из Ямало-Ненецкого автономного округа.

Обстоятельства дела

В 2015 году муниципальную квартиру, где проживала семья из четырех человек, приватизировали. Мать и сын отказались участвовать в процедуре в пользу дочери и внука. При этом у них как у членов семьи осталась постоянная регистрация в помещении и право бессрочно пользоваться жильем. 

В 2019 году дом признали аварийным и подлежащим сносу, поэтому администрация города изъяла квартиру и предоставила компенсацию. Один собственник получил другое жилье, второй — выплату в размере почти 4 миллиона рублей. Они съехали с квартиры.

Коммунальные службы отключили аварийный дом от систем энергообеспечения, поэтому членам семьи пришлось тоже уехать из квартиры. Но у них осталась постоянная регистрация в помещении, и они категорически отказались сниматься с регистрационного учета.

Члены семьи считали, что им тоже полагается новая квартира взамен изъятой. Это было их единственное жилье, из которого им пришлось съехать, так как в дом перестали подавать коммунальные ресурсы.

Получилось, что юридически квартира была не свободна, хоть и пустовала. Это мешало администрации реализовывать свои законные права собственника недвижимости. Тогда она подала иск, чтобы суд признал двух членов семьи утратившими право пользования квартирой и снял их с регистрационного учета.

Решение судов нижестоящих инстанций

Три инстанции удовлетворили иск администрации города, так как она стала собственником квартиры. Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ, это означает, что члены семьи бывшего владельца тоже лишаются права пользоваться этим объектом недвижимости.

Собственники изъятой квартиры получили компенсацию, ответчики же не живут в этом помещении. Значит, у них больше нет правовых оснований, чтобы сохранять право пользования и регистрации в квартире.

Суд признал, что члены семьи утратили право пользоваться квартирой. Это решение само по себе основание, которое позволяет снять ответчиков с регистрационного учета. Отдельное решение по такому вопросу не требуется.

Апелляция и кассация оставили решение без изменений. Суды только добавили, что признание МКД аварийным и подлежащим сносу уже является поводом для прекращения права бессрочного пользования квартирой.

Решение Верховного Суда

Верховный Суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций и изменил ход дела. Положение, в котором оказались ответчики, нельзя рассматривать как обычную ситуацию с утратой права пользования помещением.

Согласно ст. 31 ЖК РФ, члены семьи, которые живут в квартире собственника, могут так же пользоваться помещением. Они утрачивают это право, если между людьми прекращаются семейные отношения.

В то же время есть два обстоятельства, которые предполагают исключения из общего правила ↓

Во-первых, есть ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ. В этой норме указано, что положения ст. 31 ЖК РФ не действуют при совокупности двух условий:

• Граждане — бывшие члены семьи собственника квартиры, которую приватизировали.
• Когда проходила приватизация помещения, у членов семьи были одинаковые права пользования жильем с человеком, который оформлял его на себя.

Во-вторых, в законодательстве прописаны правила и условия изъятия квартир в аварийных МКД, и права собственников защищены. Но в ЖК РФ не урегулированы вопросы о сохранении жилищных гарантий бывших членов семьи, которые не стали участвовать в приватизации квартиры, если дом признали аварийным.

Конституционный Суд уже разъяснял подобный вопрос. Например, в Постановлении от 25.04.2024 года № 21-П он указал, что пока в законодательство не внесут необходимые поправки, стоит придерживаться следующего порядка: 

• Если администрация признала МКД аварийным и изъяла квартиру, то бывший член семьи собственника может пойти в суд, чтобы он решил вопрос о предоставлении нового жилья.
• Бывшие члены семьи вправе получить другое жилье, если выполняются три обязательных условия. Во-первых, человек отказался от приватизации квартиры, но в тот момент имел одинаковые права пользования помещением с тем, кто оформлял его на себя. Во-вторых, изымаемая квартира — единственное жилье заявителя. В-третьих, он признан малоимущим, стоит на учете как нуждающийся в жилье или имеет на это право.
• Предоставлять новое жилье будет орган местного самоуправления по договору соцнайма. Он не сможет отказаться, потому что суд его обяжет.
• Новое жилье должны предоставить с момента, когда в изымаемой квартире уже нельзя дальше находиться или это опасно для людей.

В данном деле члены семьи сообщили, что изъятая квартира — это их единственное жилье. Они были вынуждены съехать, потому что МКД отключили от систем энергообеспечения. Ответчики состояли в списке малоимущих граждан.

Нижестоящие инстанции не изучили доводы членов семьи. Поэтому Верховный Суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение.

Дело: N 70-КГ24-4-К7

Если вы тоже не можете решить спор с администрацией города, оставьте заявку, и мы включимся в дело на любом этапе. Поможем подготовить иск, возражение на заявление или жалобу, а также представим ваши интересы в суде.