Суть вопроса
Начинается дождь, всё катастрофа, вся вода напрямую идет под дом, есть видео, просто образуется воронка, управляющая компания разводит руками (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.).Позиция «МКДЭКСПЕРТ»
Если во время дождя поверхностные воды скапливаются у многоквартирного дома и поступают к фундаменту, управляющая организация должна установить причины нарушения водоотведения и оценить состояние общего имущества, которое подвергается замачиванию.Управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, его надежность и безопасность. При управлении домом управляющая организация отвечает перед собственниками за выполнение работ и оказание услуг, необходимых для его надлежащего содержания (ч. 1, 1.1 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Аналогичные требования закреплены в пп. 10–11 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Более конкретные обязанности предусмотрены Минимальным перечнем, утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В отношении фундаментов необходимо проверять соответствие вертикальной планировки территории вокруг здания проектным параметрам, техническое состояние конструкций, гидроизоляцию и системы водоотвода фундамента, а при выявлении нарушений принимать меры по восстановлению их работоспособности. В зданиях с подвалами также должны приниматься меры, исключающие их подтопление.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, предусматривают необходимость предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований, фундаментов и конструкций подвалов, а также поддержания дренажей в работоспособном состоянии. Отмостка должна иметь уклон от стены здания, а образовавшиеся в ней просадки, щели и трещины подлежат устранению. После ливней, вызвавших повреждение элементов здания или нарушение его нормальной эксплуатации, проводится внеочередной осмотр.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации целесообразно потребовать от управляющей организации проведения осмотра с фиксацией всех выявленных нарушений. Имеющуюся видеозапись следует приложить к обращению, поскольку она позволяет установить фактическое направление поверхностного стока.
Вместе с тем поступление воды к фундаменту не означает, что причина нарушения во всех случаях относится к зоне ответственности управляющей организации. Источником подтопления могут быть неисправность наружной ливневой канализации, отсутствие либо недостаточная пропускная способность городской системы водоотведения, нарушение организации стока с территории общего пользования либо несколько факторов одновременно.
При обследовании необходимо установить техническую причину поступления воды и определить, входит ли соответствующий объект в состав общего имущества МКД либо находится в сфере ответственности иного лица.
Такой подход отражен в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2025 № Ф06-3003/25 по делу № А12-30051/2023. Суд установил, что причиной затопления стала неисправность дренажно-ливневой системы. Довод администрации о том, что эта система относится к общему имуществу МКД, был отклонен. С учетом установленной причины затопления и обязанностей органов местного самоуправления по организации отвода ливневых сточных вод ответственность была возложена на муниципальное образование. Администрацию обязали привести дренажно-ливневую систему в работоспособное состояние и возместить причиненные убытки. Оснований для возложения ответственности на ТСН суд не установил.
В другом споре управляющая организация ссылалась на отсутствие ливневой канализации как на причину подтопления подвалов нескольких МКД и требовала обязать администрацию организовать водоотведение и устройство ливневой канализации. Однако суд указал, что причинно-следственная связь между бездействием муниципалитета и подтоплением домов не доказана. При этом суд учитывал обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества, в том числе фундаментов, подвальных помещений и дренажей (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 № 15АП-10506/24 по делу № А32-69995/2023).
Таким образом, если обследование покажет, что источник поступления воды расположен за пределами общего имущества МКД и связан, например, с наружной ливневой сетью или территорией муниципального образования, соответствующие обстоятельства необходимо зафиксировать документально. В зависимости от установленной причины управляющей организации следует обратиться к собственнику или эксплуатирующей организации сети, в орган местного самоуправления с требованием принять меры по устранению нарушения.
Если управляющая организация не проводит осмотр, не устанавливает причины поступления воды либо не принимает необходимых мер в пределах своих обязанностей, собственники вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора с требованием проверить соблюдение УК обязательных требований к содержанию общего имущества, выдать предписание об устранении выявленных нарушений и при наличии оснований решить вопрос о привлечении управляющей организации к административной ответственности. К обращению следует приложить видеозапись, заявление в УК и полученный ответ.
Оставить комментарий