Доверенность для купли-продажи квартиры: виды и порядок оформления

Идеальный вариант квартиры или покупатель могут найтись в любой момент, даже если вы находитесь в другом городе. Чтобы не упустить возможность заключить сделку, можно заранее оформить доверенность на родственника или риэлтора и дать им право представлять ваши интересы.

Рассказываем, какая доверенность подходит для сделок с недвижимостью и как ее оформить.

Что такое доверенность на продажу квартиры

Если продавец или покупатель квартиры не могут присутствовать при заключении сделки или подготовке документов, гражданин может передать право подписать договор или выполнить другие действия своему представителю. Такие полномочия закрепляются в специальном документе — доверенности.

Основные положения, которые касаются оформления доверенности, изложены в главе 10 Гражданского кодекса РФ.

При составлении доверенности есть два основных участника:

• Доверитель — человек, который передает право совершать определенные действия от своего лица.
• Доверенное лицо — лицо, которое получает право представлять интересы доверителя.

Купля-продажа недвижимости по доверенности происходит так же, как и при личном присутствии покупателя или продавца: представитель подписывает договор от лица доверителя и совершает другие действия, которые указаны в доверенности. После чего такая сделка вступает в юридическую силу.

Какие есть виды доверенности

В законодательстве нет официальной классификации доверенностей — их виды выделились на практике. Соответственно, такие документы можно разделить на две группы: по объему полномочий и форме.

По объему полномочий доверенности бывают трех видов:

1. Разовая доверенность дает право совершить конкретное действие однократно, после чего полномочия третьего лица заканчиваются. Например, такой документ можно оформить, чтобы представитель мог заключить договор по продаже квартиры или принять залог.
2. Специальная доверенность позволяет регулярно совершать типовые действия. К примеру сдавать квартиру в аренду или коммерческий наем от лица ее владельца.
3. Общая, или генеральная, доверенность дает право совершать любые действия в интересах доверителя. Например, доверенное лицо может заключать сделки, вносить деньги, регистрировать право собственности, если в документе нет отдельных исключений.

Чаще всего для сделок с недвижимостью покупатели и продавцы используют общую доверенность, чтобы у представителя были широкие полномочия по распоряжению имуществом.

По форме доверенности есть трех видов:

1. Нотариальная доверенность. Ее оформляет и удостоверяет нотариус на специальном бланке. Согласно ч. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ, доверенность нужно обязательно заверить, чтобы заключить сделку в нотариальной форме, подать заявление о государственной регистрации прав или сделок и распоряжаться ими.
2. Доверенность, приравненная к нотариальной. Иногда доверенность может заверить другое уполномоченное лицо — например, если человек находится на военной службе или в учреждении соцзащиты. Такие исключения указаны в ч. 2 и 3 ст. 185.1 гражданского кодекса РФ. По юридической силе такие доверенности приравниваются к нотариальным.
3. Простая доверенность. В некоторых случаях заверение документа не требуется — например, при передаче представителю права получить справку за доверителя. Для этого достаточно указать данные доверителя и доверенного лица, перечень полномочий и подписи сторон. 

В случае со сделкой по купле-продаже квартиры можно использовать только нотариальную доверенность.

Кто может стать доверенным лицом

Доверенность можно оформить на любого дееспособного гражданина. Им может стать не только родственник или друг, но и специалист, который оказывает риелторские и юридические услуги.

В случае со сделками с недвижимостью законодательство устанавливает только одно исключение: вторая сторона договора купли-продажи не может стать доверенным лицом.

Срок действия доверенности

В законе нет ограничений предельного срока действия доверенности: человек может указать любой период, в течение которого третье лицо сможет представлять его интересы. 

При этом в силу ст. 186 Гражданского кодекса РФ нужно учитывать два важных момента:

1. Если в документе нет срока действия, он автоматически составляет один год.
2. Доверенность без даты составления является ничтожной.

Как составить доверенность на продажу недвижимости

В отличие от доверителя, присутствие представителя при оформлении нотариальной доверенности необязательно. Нотариус составит доверенность по образцу с учетом пожеланий гражданина, а после подписания документа занесет его реквизиты в реестр Федеральной нотариальной палаты. На этом ресурсе можно проверить, является ли доверенность действующей.

При оформлении доверенности понадобятся паспорт доверителя и доверенного лица и документы, которые подтверждают право собственности на жилье.

В доверенности на продажу недвижимости следует указать:

• Когда составлен документ; 
• В течение какого срока представитель может действовать от лица доверителя;
• Кто является доверителем и доверенным лицом: нужно указать их ФИО, паспортные данные, место регистрации;
• Где находится объект недвижимости;
• Какие полномочия получит доверенное лицо.

Дополнительно можно указать минимальную стоимость или полную сумму сделки, если она известна.

Как отозвать доверенность и когда она прекращает действовать

Даже если доверитель указал в документе срок действия, он может в любой момент его отменить. Для этого нужно обратиться к нотариусу и написать соответствующее заявление. Специалист внесет необходимые изменения в реестр Федеральной нотариальной палаты. 

Кроме того, доверенность может потерять юридическую силу и по другим основаниям, которые содержатся в ст. 188 Гражданского кодекса РФ:

1. Срок действия документ истек;
2. Представитель отказался от полномочий;
3. Доверителем и доверенным лицом является юридическое лицо, которое прекратило деятельность;
4. Доверитель или доверенное лицо скончались или признаны недееспособными, ограничено дееспособными, безвестно отсутствующими;
5. В отношении одной из сторон начали процедуру банкротства.