Дом блокированной застройки — это МКД или частный дом?

На рынке недвижимости есть разные объекты: например МКД и частные здания, а в последние годы часто встречаются дома блокированной застройки. К какой категории жилья относятся последние с точки зрения закона — рассказываем в статье.

Дом блокированной застройки: определение и признаки

Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной застройки (далее — ДБЗ) относится к жилым зданиям. Четкое правовое регулирование эти объекты получили в марте 2022 года, когда начали действовать положения Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30.12.2021 N 476-ФЗ.

Признаки ДБЗ следуют из Градостроительного кодекса РФ:

1. Дом блокирован с одним или несколькими здания, при этом объекты стоят в одном ряду и соединяются общей боковой стеной, которая не имеет проемов;
2. В здании до 10 блоков, и каждый из них рассчитан на одну семью;
3. В ДБЗ до трех этажей;
4. У каждого блока есть свой выход, который ведет на земельный участок;
5. В блоках есть собственные коммуникации, которые работают автономно;
6. Нет общедомового имущества.

Дома блокированной застройки бывают разных видов. Один из них — таунхаус. Про это понятие и особенности проведения планировки рассказывали в статьях «Особенности правового статуса таунхауса» и «Какие положения регулируют перепланировку таунхауса». 

Отличия дома блокированной застройки, МКД и частного дома

МКД и частные дома тоже относятся к категории жилых. Тем не менее из положений Жилищного и Градостроительного кодексов РФ следуют их конкретные отличия от ДБЗ.

Многоквартирный дом включает в себя следующие объекты:

1. От двух квартир. Требования к ним изложены в ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ.
2. Общее имущество. Его состав установлен ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса.

У владельцев ДБЗ, в свою очередь, нет общего имущества, так как каждый участок принадлежит конкретному собственнику.

Частный дом соответствует следующим признакам: 

1. Стоит отдельно от других объектов;
2. Имеет до 3 надземных этажей, которые составляют до 20 м в высоту;
3. Состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, задача которых — удовлетворять бытовые и другие нужды жильцов;
4. Дом нельзя поделить на самостоятельные объекты недвижимости.

В Градостроительном кодексе для понятия «частный дом» используются термины «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом», которые имеют аналогичное значение.

В отличие от частного дома, для строительства ДБЗ нужно выполнить следующие условия:

1. Получить разрешение на строительство;
2. Оформить проектную документацию;
3. Получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию по завершении работ.

Необходимость формирования земельного участка под каждым домом

Нормы об образовании земельного участка следуют из жилищного законодательства и связаны с общим имуществом в МКД.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, у владельцев помещений есть право общей долевой собственности на имущество, которое по закону и договору управления является общим. К его числу также относятся:

1. земельный участок под МКД;
2. элементы озеленения и благоустройства;
3. другие объекты на участке, которые жильцы и УО/ТСЖ/ЖСК используют для содержания, эксплуатации и благоустройства МКД.

Перечисленные элементы составляют придомовую территорию — часть участка МКД, которая присоединяется к жилым зданиям и направлена на удовлетворение бытовых нужд и досуга жильцов дома.

Таким образом, содержание термина «придомовая территория» связано с понятием «земельный участок под МКД» и является категорией жилищного права.

В ДБЗ нет общего имущества, а значит, и придомовой территории. Следовательно, в законе не предусмотрена обязанность в отношении образования земельного участка под каждым домом.