Должна ли управляющая организация выдавать реестры собственников помещений после 2023 года: обзор судебной практики

С 2023 года управляющим организациям стало проблематично заполнять и актуализировать реестры собственников помещений. В большинстве случаев выписки из ЕГРН приходят без ФИО физлиц, а жители неохотно передают такие сведения самостоятельно. Но орган ГЖИ все равно может проверить наличие реестра, а инициатор общего собрания — запросить его.

На примере дела из Орловской области разбираемся, должна ли управляющая организация предоставлять реестр собственников.

Обстоятельства дела

Инициатор общего собрания запросил у управляющей организации реестр собственников помещений, но получил отказ. УО мотивировала его двумя аргументами:

• В реестре есть персональные данные. Информацию нельзя передать третьим лицам без согласия собственников.
• На момент запроса у организации не было достоверных сведений о собственниках. В законодательстве нет механизма, который бы позволил УО получать и актуализировать информацию. Теперь выписки из ЕГРН приходят без ФИО физлиц, если те не давали согласие на распространение своих данных.

Собственник, который направлял запрос, пожаловался в орган ГЖИ. Инспекция провела документарную проверку и выдала управляющей организации предписание: она должна предоставить реестр инициатору ОСС, как того требует ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса.

Управляющая организация не согласилась с предписанием ГЖИ: в ЕГРН не было
записей о том, что собственники разрешили раскрывать свои персональные данные. Поэтому УО не могла выдать реестр и попыталась оспорить решение через суд.

Пока суд рассматривал дело, управляющая организация заказала актуальные выписки из ЕГРН. Но в графе «ФИО собственника» была только запись «физическое лицо» — без указания фамилии, имени и отчества и других данных. Поэтому УО подготовила реестр с таким же содержанием и направила инициатору собрания, но ему такой документы не подошел.

Решение суда первой и апелляционной инстанции

В марте 2023 года в Федеральный закон «О персональных данных» от 27.07.2006 N 152-ФЗ внесли изменения. Теперь в выписках из ЕГРН не указывается личная информация о собственниках недвижимости, если они не давали согласие. 

Согласие собственников подтверждается специальной записью в ЕГРН. Ее вносят, если субъект ПДн подал в Росреестр заявление. Тогда управляющая организация может заказать выписки, где будет указано ФИО собственника помещения. Если же согласия нет, то доступ к сведениям ограничен и документы придут без личной информации о физлицах.

Несмотря на обновление правил работы с ПДн, в Жилищный кодекс не вносились изменения. Согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, у управляющих организаций все так же есть две обязанности. Во-первых, вести реестры, которые позволяют идентифицировать собственников. Во-вторых, предоставлять эти документы по запросу инициатора ОСС.

Фактически у управляющей организации есть три способа получить информацию о собственниках и актуализировать реестр:

• узнать у самих собственников;
• обратиться в органы госвласти субъектов РФ и органы местного самоуправления;
• запросить через нотариуса.

Получение ПДн через нотариуса — это не универсальный способ. Он сможет заказать выписку с личной информацией только при одном условии: сведения нужны заявителю, чтобы защитить свои права и законные интересы. Но список таких обстоятельств ограничен — он указан в ст. 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Например, получить персональные данные через нотариуса можно, если заявитель хочет взыскать с физлица ущерб или перед сделкой проверить, кому принадлежит квартира. Создание реестра собственников не попадает под эти обстоятельства. Но даже если бы управляющая организация получила ПДн, она не вправе передавать их третьим лицам без согласия жителей.

В данном деле собственники не подавали заявления, чтобы Росреестр мог выдавать выписки с их ПДн. Без согласия физлиц у организации не было возможности получить из ЕГРН информацию с ограниченным доступом.

Первая инстанция пришла к выводу, что управляющая организация не могла предоставить актуальный реестр собственников. Поэтому суд признал предписание ГЖИ недействительным, и апелляция поддержала такую позицию.

Решение кассации и Верховного Суда

Кассация не согласилась с позицией нижестоящих инстанций. Управляющая организация обязана предоставлять реестр собственников в силу закона — в пользу этого говорят два аргумента.

Ведение реестра собственников — это стандарт работы управляющей организации. Он установлен пп. «б» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15.05.2013 № 416). Информацию о жителях надо собирать, хранить и актуализировать — данные требуются не только для проведения ОСС, но и других задач. Например, начислять плату за ЖКУ и взыскивать долги.

Положения ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ не отменены. Хоть правила работы с ПДн изменились, но у организаций осталась обязанность вести и предоставлять реестр собственников. Выдать такой документ можно инициаторам ОСС. Им достаточно указать в заявлении цель получения реестра — для созыва и проведения общего собрания. Прикладывать какие-либо подтверждающие документы не нужно.

Без реестра инициатор ОСС не сможет посчитать количество голосов, определить кворум и правильно оформить протокол. Если организацией собрания занимается собственник помещения, то УО — это единственный источник данных. Она обязана предоставить ему реестр, который содержит полный объем информации из ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. Значит, в нем должны быть указаны также ФИО собственников.

В определении от 24.12.2024 № 3421-О Конституционный Суд отметил, что положения ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ не противоречат Закону № 152-ФЗ. Выдача реестра для проведения собрания — это исключение, при котором согласие на распространение данных не нужно.

Кассация отменила первое решение и оставила предписание ГЖИ в силе. Верховный Суд не нашел оснований для дальнейшего рассмотрения дела. Тем не менее удобный механизм, который позволил бы организациям получать информацию о собственниках, так и не предусмотрен.

Дело: А48-670/2024