Должна ли управляющая организация сменить сотрудника, если собственники помещений на него жалуются

Иногда жильцы жалуются в управляющую организацию не на качество работ, а на конкретного сотрудника, который плохо их выполнил. Например, если диспетчер АДС систематически не передает заявки на ремонт оборудования специалистам и затягивает сроки. Разбираемся, должна ли управляющая организация уволить сотрудника, если от собственников поступило такое требование.

Как управляющая организация нанимает исполнителей

Чтобы выполнить список работ, который утвердили собственники, управляющая организация привлекает сотрудников. У нее есть два способа работать со специалистами ↓

Нанимать сотрудников в штат. Таких работников управляющая организация трудоустраивает самостоятельно, а также разрабатывает должностные инструкции и штатное расписание. Например, УО может держать в штате сантехников, дворников и уборщиц.

Привлекать подрядчиков. В таком случае наймом сотрудников, которые будут выполнять работы, занимается сторонняя компания. Например, обычно УО передают на подряд услуги АДС. Также они должны заключать договоры с газораспределительными организациями для обслуживания ВДГО.

Читайте также: «Аварийно-диспетчерская служба МКД: чем занимается и в какие сроки должна выполнять заявки» и «Договоры обслуживания ВДГО: что изменилось после 1 сентября 2023 года» 

За что управляющая организация отвечает перед собственниками

Отношения между УО и собственниками помещений регулируются договором управления. Предмет любого такого соглашения — возмездное оказание услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества. Это значит, что по договору у сторон есть следующие обязанности:

• Управляющая организация должна выполнять все обязательные работы в сроки, которые согласованы с собственниками или установлены законом.
• Собственники обязаны оплачивать мероприятия, которые провела УО.

Собственники заключают договор управления с юрлицом или ИП, поэтому в документе не указывают сотрудников, которых организация планирует привлекать. Более того во многих соглашениях УО прописывают, что у них есть право самостоятельно привлекать исполнителей для выполнения работ.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, управляющая организация отвечает перед собственниками за качество работ, которые она проводит в рамках обслуживания общего имущества. Если есть нарушения — например в подъездах неубрано, то ответственность несет все равно УО, и неважно, какой сотрудник выполнял работу.

У работников УО есть право самостоятельно проводить мероприятия, которые указаны в договоре управления, и они обязаны качественно их выполнять. Но сотрудники отвечают за результат своей работы только перед работодателем, то есть перед управляющей организацией.

Важно отметить, что сотрудничество с подрядчиками не освобождает управляющую организацию от ответственности за качество работ. Как и в случае со штатными сотрудниками, подрядчик отвечает за результат перед УО, а она — перед собственниками.

Отношения между управляющей организацией и ее сотрудниками попадают под действие Гражданского кодекса. В частности, в ст. 1068 ГК РФ указаны последствия на случай, если сотрудник причинил вред, когда исполнял трудовые, служебные обязанности. Такой ущерб должно возместить юрлицо, в чьем штате состоит сотрудник.

Могут ли собственники требовать от управляющей организации, чтобы она уволила работника 

Управляющая организация — юрлицо, поэтому она сама определяет свою структуру, порядок работы и численность штата. В договоре управления нет положений, которые бы позволяли собственникам влиять на это.

Сотрудники отвечают за качество своей работы перед управляющей организацией как работодателем, а УО — перед собственниками помещений. Значит, она несет ответственность за все нарушения, которые допустил сотрудник, когда выполнял работы по обслуживанию общего имущества.

Собственники не могут требовать от управляющей организации, чтобы она уволила своего сотрудника. Они вправе пожаловаться УО только на качество содержания общего имущества, а в причинах уже будет разбираться сама организация. Если она посчитает, что проблемы возникли из-за сотрудника, она вправе его уволить по своей инициативе. Но такой обязанности по закону и договору управления у нее нет.

Если управляющая организация хочет сохранить хорошие отношения с собственниками в конкретном МКД, она может заменить сотрудника. Главное, чтобы это позволяла численность штата или условия договора с подрядчиком. 

Отметим, что собственники могут сменить управляющую организацию в любой момент, если их не устраивает ее работа. Такое решение нужно принять на общем собрании, и согласие УО на расторжение договора не нужно.

Если собственники постоянно требуют выполнить работы, которые не входят в ваши обязанности, оставьте заявку на юридическое обслуживание на нашем сайте. Мы поможем подготовить обоснованные ответы для жильцов и возьмем на себя другие важные задачи.