Должна ли УО заключить договор управления, если решение ОСС оспаривают в суде: обзор судебной практики

При смене управляющей организации важно как можно быстрее заключить договор, чтобы новая УО приступила к обслуживанию дома. Но иногда она оттягивает этот момент, и тогда собственникам приходится обращаться в суд. Рассказываем, как подобное дело прошло в Москве.

Обстоятельства дела 

Собственники помещений провели общее собрание и выбрали управляющую организацию, с которой они хотят заключить договор. Через три дня председатель совета дома передал УО документы ОСС, а также подписанный от имени собственников проект договора управления.

Управляющая организация не приняла никаких мер, чтобы приступить к обслуживанию МКД. В частности, она не выполнила следующие требования:

• Не заключила с собственниками помещений договор управления;
• Не истребовала от предыдущей управляющей организации техническую документацию на МКД;
• Не направила в орган жилищного надзора заявление и документы, чтобы инспекция внесла изменения в реестр лицензий;
• Не заключила договоры с ресурсоснабжающими организациями;
• Не актуализировала информацию на портале ГИС ЖКХ и «Дома Москвы».

В итоге председатель совета МКД обратился в суд, чтобы он обязал организацию приступить к управлению домом. В первую очередь — заключить договор с собственниками помещений, а также обратиться в разные инстанции и выполнить другие обязанности.

Управляющая организация, которая управляла домом до ОСС, не согласилась с решением собственников. Ранее она обратилась в суд, чтобы оспорить протокол собрания, но процесс еще не завершился.

Решения судов 

Суд пришел к выводу, что если собственники приняли на ОСС решение об избрании управляющей организации, то она обязана заключить с ними договор управления. Условия соглашения определяются тоже на общем собрании. О решении ОСС собственники должны уведомить новую управляющую организацию.

После того как управляющая организация получила протокол ОСС и другие документы, она должна:

• Подписать договор управления МКД;
• Подать заявление в орган ГЖИ на включение дома в лицензию;
• Получить от предыдущей управляющей организации техдокументацию на МКД, ключи и электронные коды от помещений общего доступа и оборудования, а также другие технические средства, которые нужны для управления МКД;
• Заключить договоры ресурсоснабжения с РСО.

По заявлению управляющей организации орган ГЖИ вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ. С этой даты УО должна приступить к исполнению договора управления согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Читайте также: «Когда УО должна начать и завершить управление МКД»

Суд пришел к выводу, что управляющая организация уклонилась от заключения договора. Пока решение ОСС не признано недействительным через суд, его надо исполнять. А в момент, когда суд принимал акт, протокол еще не был оспорен.

Суд удовлетворил требования председателя частично и обязал управляющую организацию заключить с собственниками помещений договор управления МКД. Апелляция и кассация оставили решение без изменений.

Номер дела — N 88-16807/2023

Если ваша организация тоже не заключает договор управления, оставьте заявку на нашем сайте. Мы поможем подготовить иск и направить его в суд.