Должна ли УО проводить дезинсекцию в доме при непосредственном управлении: обзор судебной практики

При непосредственном управлении МКД управляющая организация может обслуживать общее имущество по договору с собственниками. Стороны заранее согласовывают, какие работы будет проводить УО и сколько они стоят. Поэтому организациям часто кажется, что если мероприятия нет в договоре, то оно не входит в утвержденный тариф. На самом деле такое правило работает не для всех видов работ.

На примере дела из Краснодарского края разбираемся, должна ли организация проводить дезинсекцию в МКД, если она не включена в договор.

Обстоятельства дела

Дом находился на непосредственном управлении. Собственники помещений решили заключить договор с УО, чтобы она содержала и ремонтировала общее имущество.

В подвале дома и на лестничных площадках завелись тараканы. Собственник одной из квартир обратился в организацию с просьбой провести дезинсекцию мест общего пользования (МОП). Но УО отказалась выполнять эти работы, так как они не включены в список работ по договору. 

По мнению организации, заявления одного собственника недостаточно: надо получить согласие общего собрания, чтобы провести дезинсекцию в МОП. Кроме того, нужно определить источник финансирования работ: либо оплатить их за счет неизрасходованных средств, если такие остались на счете, либо собрать дополнительные взносы. Организация считала, что собственник требовал провести дезинсекцию на безвозмездной основе.

Еще собственник жаловался, что организация не проводила текущий ремонт МОП. В плохом состоянии находились коридоры, лестничные марши, крыльцо подъезда, входные двери и подвал. Из-за этого падала капитализация МКД и стоимость квартир в нем.

Чтобы не терпеть проблемы в доме и дальше, собственник пошел в суд. В иске он просил обязать УО провести текущий ремонт и заключить договор со специализированной организацией для дезинсекции МОП.

Решение судов

Все инстанции пришли к одинаковым выводам. Они сводятся к трем заключениям.

Дезинсекция общего имущества входит в обязательный список работ по его обслуживанию

В любом МКД надо выполнять Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). Это обязательный набор мероприятий. Он распространяется также на договоры по обслуживанию МОП, даже если такой вид работ не прописан в соглашении.

Согласно п. 23 Минимального перечня, работы по дезинсекции МОП входят в список. Значит, организация не имела права отказаться проводить эти мероприятия за счет средств, которые собственники вносят ежемесячно. Своим бездействием она нарушила п. 126 СанПиН 2.1.3684-21, он гласит: в помещениях МКД не должно быть синантропных насекомых и грызунов.

В письме от 28.02.2024 года № 09-2464-2024-40 Роспотребнадзор разъяснил, как часто и при каких основания надо проводить дезинсекцию.

Вид работ	Кратность
Плановые обследования МОП на заселенность членистоногими	Один раз в месяц
Профилактическая дезинсекция МОП	С периодичностью, которая обеспечивает отсутствие членистоногих
Мероприятия по истреблению насекомых в МОП	Немедленно, если организация обнаружила синантропных членистоногих или следы их жизнедеятельности

В итоге суды обязали организацию провести дезинсекцию МОП. Она не может выполнить их сама, если у нее нет соответствующей лицензии и ОКВЭД. Тогда УО должна заключить договор со специализированной организацией.

Читайте также: «Дезинсекция мест общего пользования в МКД: виды работ, периодичность и финансирование»

Выполненные работы по текущему ремонту МОП подтверждены актами

Организация предоставила ежемесячные акты приемки выполненных работ. Согласно этим документам, УО провела все мероприятия, не нарушила их сроки и качество. Председатель совета МКД принял работы без замечаний.

Кроме того, организация подготовила расшифровку выполненных работ. Из нее следует конкретный перечень мероприятий, которые УО проводила в течение нескольких лет. Поэтому суды не удовлетворили требования собственника в части, где он требовал обязать организацию выполнить текущий ремонт.

За отказ провести дезинсекцию МОП организация должна выплатить компенсацию морального вреда и штраф

На отношения между собственниками и УО действует Закон РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Он распространяется в том числе на случаи, когда дом находится на непосредственном управлении и УО занимается только обслуживанием общего имущества.

Суды установили, что бездействие УО причинило собственнику нравственные страдания. Поэтому с организации взыскали две санкции в пользу потребителя:

• компенсацию морального вреда — 15 000 рублей (ст. 151 ГК РФ);
• штраф за отказ добровольно выполнить дезинсекцию МОП — 7500 рублей (ч. 6 ст. 13 Закона № 2300-1).

***
Три инстанции обязали управляющую организацию провести плановое обследование мест общего пользования, чтобы определить, надо ли провести дезинсекцию. Если УО обнаружит вредителей, она должна немедленно организовать внеплановое санитарно-техническое мероприятие. В частности, надо заключить договор со специализированной организацией, у которой есть лицензия на проведение этих работ.

Дело: Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2026 N 88-396/2026 по делу N 2-395/2025