Должна ли РСО платить за аренду подвала, где проходит транзитная теплосеть: обзор судебной практики

Из-за особенностей участков и домов через них могут проходить инженерные сети, которые снабжают коммунальными ресурсами несколько МКД. Обычно коммуникации размещают на общем имуществе, поэтому жителям и организациям кажется, что за это можно получить дополнительные деньги. 

На примере дела из Краснодара разбираемся, можно ли взыскать с РСО арендную плату, если через паркинг дома проходит транзитный трубопровод.

Обстоятельства дела

До апреля 2020 года дом находился на обслуживании у управляющей организации, затем собственники помещений создали ТСЖ. Товарищество провело ревизию общего имущества и обнаружило, что по стене подземного паркинга проходят две трубы. Их протяженность более 190 метров, и они являлись частью транзитной теплотрассы. Коммуникации не обозначены в техдокументации МКД и не подключены к его сетям.

ТСЖ написало письмо в организацию, которая строила теплотрассу. Оказалось, что коммуникации проложены в 2012 году, а заказчиком была теплоэнергетическая компания (РСО). Это имущество не зарегистрировано в ЕГРН.

Теплосеть проходила через подвальное помещение одного МКД, но через нее ресурс поступал в четыре других дома. Коммуникации изначально строились именно с этой целью, и расходы на работы входили в стоимость возведения соседних МКД.

Товарищество посчитало, что РСО использовала общее имущество, чтобы через паркинг провести трубы к другим домам. Поэтому ТСЖ предложило заключить договор аренды, но компания отрицала, что трубы принадлежат ей. Тогда товарищество обратилось в суд, чтобы взыскать неосновательное обогащение. По его подсчетам сумма составила почти 7 миллионов рублей за три года.

В суде РСО обосновала свою позицию следующим образом:

• Трубы проходили над парковочными местами. Товарищество не предоставило документы, которые бы подтвердили, что это общее имущество.
• ТСЖ не доказало, что теплоэнергетическая компания получила неосновательное обогащение. Сам факт, что она использует помещения, где располагаются теплосети, не подтверждает получение выгоды.
• Теплосеть может относиться к общему имуществу четырех домов, которые она снабжает ресурсом, или являться бесхозяйным имуществом.

Еще свою позицию заявила бывшая управляющая организация. Она сообщила, что согласовала прокладку теплосети по стене МКД, но не разрешала монтировать ее в подземном паркинге. Парковочные места находятся в долевой собственности 158 человек, и они не возражали против коммуникаций. Поэтому ТСЖ не может требовать, чтобы неосновательное обогащение взыскали в его пользу.

Решение суда первой инстанции

Первая инстанция сделала следующие выводы.

Трубы затрагивают общее имущество МКД. Фото- и видеоматериалы подтвердили, что теплотрасса проходила не по парковочным местам собственников, а по несущим стенам, фундаменту и плитам перекрытия подвала. Это общее имущество, согласно п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491).

РСО отвечает за транзитный участок сетей в паркинге. Трубопроводы, которые проходят транзитом через помещения МКД, нельзя считать индивидуальными объектами недвижимости. Это составная часть наружных сетей, которая была подключена к котельной. Она находилась недалеко от дома и принадлежала РСО.

Котельная — источник энергии. От него ресурс передается потребителю через трубы в паркинге. Эти объекты присоединены друг к другу: если их разделить, трубопровод перестает существовать как объект, который предназначен для транспортировки энергии. Поэтому теплосеть нельзя признать бесхозяйной.

Право собственности на транзитные участки сетей действительно не зарегистрировано за РСО. Но это не говорит о том, что ей не передавали имущество: владелец объекта самостоятельно подает заявление в Росреестр. Если теплоэнергетическая компания этого не сделала, это не снимает с нее ответственности за коммуникации.

Суд сделал вывод, что РСО пользовалась общим имуществом дома и не платила собственникам аренду. Значит, на ее стороне возникло неосновательное обогащение, которое надо выплатить на основании ст. 1102 и 1105 ГК РФ.

Общее собрание утвердило плату за использование общего имущества позже строительства теплотрассы — в 2022 году. Платеж составлял 1 000 рублей за 1 кв.м в месяц. До этой даты определять стоимость аренды надо по рынку. Суд назначил экспертизу, и оценщик рассчитал сумму более 700 тысяч рублей.

Первая инстанция взыскала с РСО неосновательное обогащение в пользу товарищества. Сумма составила более 5 миллионов рублей.

Решения следующих инстанций

Апелляция полностью отклонила выводы первой инстанции. Суд сделал три противоположных вывода.

Участки транзитных теплосетей нельзя отнести к общему имуществу одного МКД, если они снабжают несколько домов

Согласно п. 2 и 8 Правил N 491, в состав общего имущества дома могут входить только внутридомовые системы отопления и горячего водоснабжения, которые:

• начинаются от стояков; 
• предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. 

Если участки транзитных теплосетей проходят по подвалу одного здания, а снабжают несколько МКД, то их нельзя отнести к общему имуществу отдельно взятого дома. В таких случаях граница эксплуатационной ответственности сторон — это место врезки оборудования в транзитный трубопровод.

Не доказано, что трубы принадлежат РСО

Теплосеть — это элемент системы теплоснабжения четырех домов, в которые она подает ресурс. Коммуникации не относятся к котельной, потому что она может функционировать и без них. В то же время поставлять теплоэнергию в МКД жилого комплекса без спорной теплосети невозможно.

В материалах дела не было документов, которые бы подтвердили, что трубы принадлежат РСО. Собственники помещений в четырех домах не принимали теплосеть в состав общего имущества. Значит, ее владелец не установлен.

Паркинг, где находится транзитная теплосеть, нельзя сдавать в аренду

Теплотрассу построили в 2012 году. На тот момент действовали нормы и правила, которые допускали возможность проложить трубы в подвале МКД при определенных условиях. Они содержались в п. 8.1 и 8.4 СНиП П-Г.10-73.

Кроме того, в пользу законного расположения трубопровода говорили такие факты:

• Теплосеть не нарушала права и законные интересы собственников помещений в доме.
• Транзитная теплосеть проложена в подвале с 2012 года. С того момента ни управляющая организация, ни ТСЖ не требовали ее демонтировать. Это значит, что они фактически согласились с размещением и эксплуатацией коммуникаций.