У общего имущества в МКД особый статус: оно принадлежит всем собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Поэтому такие объекты могут изъять из индивидуального владения через суд. Например, организация из Москвы столкнулась с подобной ситуацией и попыталась взыскать с продавца помещения неосновательное обогащение. Рассказываем, какое решение принял суд.
Данная статья — предыстория дела, о котором мы рассказывали в публикации «Кто может подать иск от лица собственников, чтобы взыскать плату за аренду общего имущества: обзор судебной практики»
Обстоятельства дела
В 2003 году нежилое помещение в подвале МКД оформили в собственность города. Спустя 14 лет департамент городского имущества продал этот объект организации. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРН.Собственники посчитали, что нежилое помещение — общее имущество, поэтому на него нельзя оформить индивидуальное право собственности. Этими объектами могут пользоваться все собственники, поэтому жильцы подали иск, чтобы суд включил помещение в состав общего имущества.
Нежилое помещение признали общим имуществом, потому что оно обслуживает весь МКД
Суд изучил экспликацию БТИ. Согласно документу, нежилое помещение на самом деле состояло из двух комнат производственного назначения. Когда объект ставили на кадастровый учет, в его состав включили только коридоры.Чтобы определить принадлежность нежилых помещений, суд назначил экспертизу. Вот какие результаты она дала:
- Нежилое помещение не является самостоятельным, так как в нем находятся инженерные коммуникации и оборудование. Они предназначены для того, чтобы обслуживать все помещения в МКД, а не только объект организации.
- Чтобы ремонтировать и обслуживать коммуникации и оборудование, специалистам эксплуатирующих служб нужен постоянный и беспрепятственный доступ в помещение. Это можно организовать, только если объект находится в общей долевой собственности.
- У помещения нет отдельного выхода на улицу: попасть наружу можно только через помещения, которые не принадлежат организации.
- Когда в МКД приватизировали первую квартиру, две комнаты были единым нежилым помещением. Они не предназначались для того, чтобы жильцы или организации использовали их как отдельный объект недвижимости в целях, которые не связаны с обслуживанием дома.
Суд взыскал с департамента всю сумму за покупку помещения
После того как суд признал нежилое помещение общим имуществом, оно выбыло из собственности организации. Поэтому она отправила департаменту письмо с требованием вернуть деньги, которые заплатила по договору купли-продажи.В ответе департамент сослался на порядок, который регулирует возврат излишне перечисленных в бюджет средств. Согласно документу, департамент может вернуть деньги только за три года, которые предшествуют дате платежа. К тому же организация пропустила срок исковой давности.
Организация не согласилась с позицией департамента и подала иск, чтобы взыскать неосновательное обогащение. Оно составило более 13 миллионов рублей — это сумма, которую организация заплатила при покупке недвижимости, а также проценты.
Ранее суд признал право общей долевой собственности на нежилые помещения, поэтому департамент не имел права отчуждать организации эти объекты. А значит, сделка является недействительной.
Суд рассматривал, какие положения можно применить в данном деле ↓
Иск о двусторонней реституции. Согласно ст. 167 ГК РФ, каждая сторона должна вернуть другой все, что она получила по недействительно сделке. В некоторых случаях это невозможно сделать в натуре — например, когда организация пользовалась имуществом или оказывала услуги по договору. Тогда сторона обязана возместить стоимость полученного деньгами.
Основание иска о реституции — факт заключения и исполнения сделки, а также признание ее недействительной. Нежилые помещения выбыли из владения организации и вошли в состав общего имущества, поэтому вернуть их в собственность департамента невозможно. Значит, в этом деле применить реституцию нельзя.
Кондиционный иск. Это требование о взыскании неосновательного обогащения. Согласно ст. 1102 ГК РФ, его должен выплатить тот, кто без правовых оснований приобрел или сберег имущество за счет другого лица.
Неосновательное обогащение может возникнуть из-за действий приобретателя имущества, потерпевшего или других лиц, а также по независящим от них причинам. Но суд отметил, что обстоятельства неважны: получатель все равно должен вернуть неосновательное обогащение. Эти положения также распространяются на требования о возврате исполненного по недействительной сделке.
Организация утратила право собственности на нежилое помещение, а департамент удерживал средства, которые были заплачены по договору. В итоге суд пришел к выводу, что это основания кондиционного иска. Поэтому департамент должен вернуть всю сумму, которую организация заплатила при покупке нежилого помещения.
Кроме того, суд отклонил доводы департамента о пропуске срока исковой давности и вот почему:
- Если покупатель выдвигает требования о возврате денег за сделку как неосновательное обогащение, то действует общий срок исковой давности. Он составляет 3 года со дня, когда организация узнала или должна была узнать о нарушении своего права.
- Решение суда, который признал нежилое помещение общим имуществом, вступило в силу в январе 2021 года. Общая долевая собственность на эти объекты была зарегистрирована в ЕГРН в мае того же года.
- Получается, организация узнала о нарушении своего права не ранее января 2021 года. А подала иск в мае 2022 года, то есть в пределах срока исковой давности.
Номера дел — А40-77737/2020 и А40-108433/2022
Организация или собственники помещений отказываются выплатить вам неосновательное обогащение? Оставьте заявку на нашем сайте, и мы найдем решение проблемы.
Оставить комментарий