Должен ли собственник оплачивать СОИ, если он заключил отдельный договор обслуживания: обзор судебной практики

В Москве собственники нежилых помещений не захотели заключать договор с ТСН и подписали соглашение об обслуживании с другой организацией. Товарищество все равно выставило им плату за содержание общего имущества и капитальный ремонт, а когда владельцы ее не внесли, обратились в суд. Рассказываем, какое решение он принял.

Обстоятельства дела

МКД находится под управлением товарищества собственников недвижимости. В доме часть машино-мест и одно нежилое помещение принадлежат индивидуальным предпринимателям, которые сдают его по договору аренды в качестве офиса.

Каждый месяц ИП должны оплачивать взносы за техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание помещения и машино-мест и капитальный ремонт дома, но собственники не внесли эти платежи полностью.

Индивидуальные предприниматели не заключали новый договор с ТСН из-за существенных разногласий. При этом они подписали отдельный договор на обслуживание дома с другой организацией.

В итоге ТСН обратилось с иском к двум индивидуальным предпринимателям, чтобы взыскать с них задолженность в общей сумме более 246 000 рублей.

Решения судов

Согласно ст. 210 ГК РФ и ст. 158 ЖК РФ, собственник должен содержать свое имущество, если в законе или договоре нет других условий. Кроме этих расходов, на владельца также возлагаются затраты на СОИ, то есть он должен оплачивать содержание и ремонт жилого помещения и взносы на капремонт.

ИП заключили договор аренды и приняли на себя обязательства подписать договор на предоставление коммунальных услуг и возмещение расходов по обслуживанию имущества.

Суд отметил, что правоотношения ТСН с третьими лицами и исполнение денежных обязательств не влияют на то, что ИП должны содержать свое имущество. У ответчиков есть доля в праве общей собственности, и они по факту пользовались услугами товарищества.

Платежи за техобслуживание и текущей ремонт МКД — это часть платы за содержание помещения. Ее должны вносить собственники помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, поэтому доводы о том, что ответчик не является членом ТСН, не имеют правового значения.

Собственник не освобождается от оплаты услуг, которые товарищество оказало при СОИ, даже если он:

• не заключил договор с товариществом;
• заключил отдельный договор на оказание в его интересах услуг по ремонту и содержанию общего имущества, в том числе для вывоза ТКО и охраны.

Исходя из ст. 779 ГК РФ, услуги по техобслуживанию МКД, которые оказывает товарищество, являются единым процессом, а не совершением определенных действий. Собственники должны оплачивать эти работы.

Жители вносят плату не за конкретные выполненные работы, а за поддержание в исправном состоянии элементов и конструкций МКД и обеспечение их функционирования в целом. Это и является результатом деятельности по техобслуживанию дома. А значит, если ТСН не исполнило свои обязательства, то доказательством этого станет установление фактов технической неисправности здания и деталей его инженерных систем.

Суд отклонил доводы собственников помещений:

• Стороны не заключили новый договор, потому что у них были существенные разногласия, но собственники не подавали иск, чтобы суд урегулировал спор.
• Вне зависимости от того, нес ли собственник помещения расходы на его содержание самостоятельно, он не освобождается от обязанности оплачивать СОИ.

Суд первой инстанции удовлетворил требования ТСН и взыскал с ИП задолженность в размере более 246 000 рублей. Апелляция оставила это решение без изменений.

Номер дела — А40-54107/2019