Должен ли собственник нежилого строения платить за содержание общего имущества МКД: обзор судебной практики

Когда нежилые помещения находятся внутри МКД, обычно не возникает проблем с оплатой ЖКУ. Собственник должен компенсировать управляющей организации расходы, так как его объект — это часть дома. Но иногда помещения пристроены к нему или стоят отдельно, и тогда определить, пользуется ли владелец общим имуществом сложно.

На примере дела из Республики Башкортостан разбираемся, как суды определяют статус нежилого строения и когда собственник должен платить за содержание общего имущества.

Обстоятельства дела

Рядом с МКД находился муниципальный земельный участок. Предприниматель арендовал его часть и построил на нем нежилое помещение, в котором открыл аптеку. 

У строения был свой фундамент, конструкции и подвал, но управляющая организация обратила внимание, что оно подключено к инженерным системам МКД. Если предприниматель использует общее имущество дома, то должен платить за его содержание.

Управляющая организация начислила предпринимателю плату за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные ресурсы, которые затрачены на эти цели. Собственник не стал оплачивать эти услуги: по его мнению, нежилое помещение находилось на обособленном участке и не являлось частью МКД. 

В итоге накопился долг более 100 тысяч рублей, и организация попыталась взыскать деньги через суд. Ему предстояло определить, является ли помещение предпринимателя отдельным строением или оно входит в состав МКД.

Решение суда первой инстанции

По документам многоквартирный дом построен и введен в эксплуатацию в 1991 году, а нежилое помещение — в 2003. Предприниматель зарегистрировал право собственности на строение, и ему присвоили отдельный кадастровый номер и адрес. Эта информация подтвердилась выпиской из ЕГРН.

Нежилое помещение находилось на участке, который принадлежал администрации города. Это самостоятельный объект недвижимости, и он не входил в состав общего имущества МКД. Предприниматель заключил с администрацией договор аренды земли, чтобы построить помещение для аптеки и вести в нем бизнес.

Еще предприниматель предоставил технический паспорт строения, из которого следуют два основных вывода ↓

Фундамент и подвал строения не связаны с МКД. У помещения и дома не было общих ограждающих и несущих конструкций. Расстояние между этими объектами составляло 10 см.

У нежилого строения были самостоятельные инженерные сети. Они не зависели от МКД:

• Системы отопления, горячего и холодного водоснабжения действительно подключены к общему имуществу дома. Но их отводки, которые вели к строению, входили в балансовую принадлежность и зону эксплуатационной ответственности предпринимателя. 
• Часть трубопроводов находились за стенами МКД, поэтому не могли являться общим имуществом. 
• Водоотведение не связано с инженерными сетями дома.
• Строение подключено к линейному электротехническому шкафу в подвале дома. Электропитание запитано отдельной линией, которая не примыкала к линиям в МКД.

Договор аренды участка, выписка из ЕГРН, технический паспорт помещения и другие документы подтвердили, что нежилое строение — это самостоятельный объект недвижимости. Он не зависит от МКД ни функционально, ни конструктивно, так как у них нет общего фундамента, стен, перекрытий и систем коммуникаций.

Суд первой инстанции сделал вывод, что строение не являлось частью МКД. Поэтому управляющая организация не могла начислять предпринимателю плату за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные ресурсы. С собственника не взыскали деньги.

Решение апелляционного, кассационного и Верховного Суда

На этапе апелляции суд занял другую позицию. Чтобы признать строение автономным зданием, надо определить, может ли оно эксплуатироваться без МКД. Для этого недостаточно только расположения на обособленном участке, наличия отдельного входа и почтового адреса. Нужно учитывать совокупность разных факторов, например:

• у строения есть собственный фундамент, несущие ограждающие стены, кровля и перекрытия, а также отдельные входы;
• строение находится на обособленном участке, и помещению присвоен отдельный адрес, который не совпадает с адресом МКД;
• коммуникации строения не присоединены к инженерным сетям МКД и питают помещение автономно;
• строение располагается за пределами МКД, не обслуживает помещения в нем и не входит в состав общего имущества;
• у строения отдельная техническая документация.

Чтобы определить статус строения, нельзя учитывать только 1–2 признака, так как это не отражает его реальную изолированность от дома. В частности, даже наличие общей стены у помещения и МКД не всегда делает их единым зданием. Если у них самостоятельное хозяйственное назначение, как например у котельной и надворных построек, они могут быть отдельными объектами.

В данном деле суд выявил один из главных признаков, который не позволил признать нежилое строение отдельным объектом недвижимости. Это наличие общих систем коммуникаций: в строении системы отопления, горячего и холодного водоснабжения подключены в общедомовым инженерным сетям.

На первом этапе рассмотрения дела предприниматель направил в суд письменный отзыв. Еще в материалах дела было техническое условие на присоединение к теплосетям, акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и спецификация водомерного узла. Из этих документов можно сделать следующие выводы:

• Для отопления строение подключено к котельной через трубопровод, который находился в подвале МКД.
• Для водоснабжения строения сделаны врезки в трубопровод в подвале дома.
• Строение потребляло электроэнергию через вводно-распределительное устройство дома. Посещение подключено к линейному электротехническому шкафу, который располагался в подвале МКД.

Получается, в нежилом строении только одна коммуникация обособлена от МКД — это водоотведение. Оно не связано с инженерными сетями дома: помещение сбрасывает сточные воды в городскую сеть.

У нежилого строения действительно есть признаки, на основании которых можно было бы признать его и МКД отдельными зданиями. Например, разный год ввода в эксплуатацию, отсутствие общего фундамента, крыши, ограждающих и несущих конструкций. Но есть существенные признаки единства зданий — в первую очередь у строения нет автономных коммуникаций. Они поставляют коммунальные ресурсы в помещение через общее имущество МКД.

Предприниматель не привел доказательств, что его строение можно эксплуатировать самостоятельно. Поэтому апелляционный суд сделал вывод, помещение связано с МКД через инженерные сети в подвале дома. Строение не может функционировать без использования общего имущества, поэтому предприниматель должен оплачивать его содержание.

Апелляция отменила первое решение и взыскала с предпринимателя долг за содержание общего имущества. Кассация и Верховный Суд поддержали это решение.

Дело: А07-33096/2021