Заключение договора управления — привычная процедура в МКД, где собственники решили передать обслуживание здания управляющей организации. Но такое соглашение можно подписать, даже если домом управляет товарищество собственников жилья. Рассказываем, как распределяются обязанности между двумя организациями в таком случае.
Зачем ТСЖ заключать договор управления
Согласно п.1 ч.1 ст.137 Жилищного кодекса, ТСЖ может заключить договор управления МКД с управляющей организацией. При этом важно учитывать, что такое соглашение не меняет способ управления домом, но перераспределяет обязанности двух лиц.Если ТСЖ заключило договор управления, то товарищество передает УО функции управления домом, а также обязанность обслуживать общее имущество, проводить его текущий ремонт и оказывать жильцам коммунальные услуги.
Формально собственники помещений не считаются стороной договора управления: такое соглашение подписывают УО и ТСЖ. При этом в документе закрепляются права и обязанности собственников, поэтому товарищество выполняет скорее функции посредника между ними и управляющей организацией.Правила выбора УО и заключения договора управления нужно зафиксировать в уставе ТСЖ. В законодательстве есть единственное требование: у управляющей организации должна быть лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.
Товарищество может заключить с УО договор управления на любой срок, потому что он не ограничен законом. Подписать и расторгнуть соглашение вправе правление ТСЖ на основании п. 4 ст. 148 ЖК РФ, при этом решение общего собрания собственников или членов товарищества не нужно.
Какие обязанности есть у ТСЖ и управляющей организации
Если товарищество заключило договор управления с УО, то обязанности между ними распределяются следующим образом ↓К управляющей организации переходят обязанности непосредственного исполнителя услуг по содержанию общего имущества и коммунальных услуг, поэтому именно она отвечает за их качество перед собственниками. В таком случае жители МКД вносят платежи напрямую управляющей организации, а не ТСЖ.
Товарищество сохраняет за собой только одну функцию — контроль за качеством работ УО от имени собственников на основании ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. В каком порядке органы управления ТСЖ будут следить за этим — нужно прописать в договоре управления.
Следовательно, ТСЖ фактически не управляет МКД, не выполняет работы по содержанию общего имущества и не является исполнителем коммунальных услуг. А значит, товарищество не может выполнять следующие функции:
- собирать платежи на управление МКД, содержание общего имущества и коммунальные услуги;
- распоряжаться средствами, которые жители внесли в качестве обязательных платежей;
- составлять ежегодную смету доходов и расходов.
Аналогичной позиции придерживаются суды нижестоящих инстанций, например:
- Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 11.04.2024 N 88-3181/2024;
- Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03.07.2023 по делу № 88-11708/2023.
Например, товарищество заключило договор подряда на уборку снега с кровли МКД, но управляющая организация не до конца очистила крышу. Если с нее упал снег и навредил человеку, который проходил мимо, к ответственности могут привлечь председателя ТСЖ (см, например, приговор Свердловского районного суда г. Перми № 1-566/2020 от 19 октября 2020 г. по делу №1-566/2020).
Основные итоги
Если ТСЖ заключило договор управления, то за качество работ по содержанию общего имущества и оказание коммунальных услуг отвечает управляющая организация. При этом у товарищества сохраняется обязанность контролировать, как УО выполняет свои обязательства.Наряду с управляющей организацией ТСЖ тоже могут привлечь к ответственности, если будет доказана прямая причинно-следственная связь между отсутствием контроля за качеством работ со стороны товарищества и наступившими последствиями.
Оставить комментарий