До 2025 года договор дарения был простым и дешевым способом переписать имущество на родственников: достаточно было заключить соглашение и обратиться в МФЦ. Но с января правила ужесточились из-за мошенников, которые пытаются обманом отнять недвижимость у собственников. Теперь процедура длится дольше и, главное, обходится дороже.
Собрали ответы на основные вопросы о договоре дарения:
- Что подразумевает дарственная
- Когда собственник не может подарить недвижимость
- По каким правилам надо составлять договор дарения в 2025 году
- Надо ли платить налог при дарении недвижимости
- Можно ли отменить и оспорить сделку
Что подразумевает договор дарения имущества
В быту договор дарения называют дарственной. Этот документ подтверждает, что одна сторона безвозмездно передала другой свою недвижимость: например квартиру, дом или землю. Значит, право собственности переходит от дарителя к одаряемому.Дарственная предполагает, что собственник дарит имущество без каких-либо условий. Он не вправе потребовать взамен денег или других обязательств. Например, в договоре нельзя указать, что получатель недвижимости должен ухаживать за дарителем или что он не вправе продавать ее.
Если в сделке есть встречные условия, то она считается притворной на основании ст. 170 ГК РФ. В подобных случаях надо заключать другие виды соглашений — к примеру договор купли-продажи, ренты или завещание.
Из общего правила есть одно исключение: в договор можно добавить условие о том, что у дарителя сохраняется регистрация в квартире или доме и право пожизненного проживания. Это называется дарственная с обременением. Оно исчезнет, когда даритель умрет или сам снимется с регистрационного учета.
Кто может заключить договор дарения
В договоре дарения есть две стороны: даритель и одаряемый. Дарителем может стать совершеннолетний и дееспособный собственник имущества, и это право надо подтвердить данными из ЕГРН.Даритель может передать свое имущество любому лицу: родственнику, другу, малознакомому человеку, организации и государству. Возраст одаряемого неважен: несовершеннолетнему тоже можно подарить недвижимость. Если ему до 14 лет, то один из родителей подписывает договор, а если 14 лет и больше — ребенок может сам поставить подпись, но потребуется также подпись одного из родителей.
Когда недвижимость нельзя дарить
Собственник вправе распоряжаться свои имуществом так, как он хочет. Но в законодательстве есть ограничения на дарение недвижимости — они содержатся в ст. 575 ГК РФ.Так, имущество нельзя дарить в следующих случаях:
- Дарителем выступает несовершеннолетний до 14 лет, недееспособный гражданин или их законный представитель. В таких случаях сделку будет заключать законный представитель. Если недвижимость принадлежит ребенку, то сначала надо получить согласия органов опеки и попечительства на дарение имущества.
- Подопечные, пациенты, а также члены их семьи хотят подарить имущество сотрудникам образовательных и медицинских организаций, организаций, которые оказывают соцуслуги. Но эти категории граждан могут получить недвижимость в дар от своих друзей и родственников.
- Даритель хочет передать имущество лицам, которые замещают государственные и муниципальные должности, а также являются государственными и муниципальными служащими, работниками Банка России. Запрет действует, если дарение связано с должностью или служебными обязанностями одаряемого.
- Дарение имущества происходит между двумя коммерческими организациями. Они вправе получить имущество в дар только от физлица, если такое условие предусмотрено уставом.
- Недвижимость арестована.
Еще на дарение действуют ограничения. Они включают такие ситуации ↓
| Ситуация | Условие дарения |
| Жилье является общей совместной собственностью | Только если все собственники дали согласие |
| Недвижимость в ипотеке | Только с письменного согласия банка |
Как оформить договор дарения недвижимости и какие правила появились в 2025 году
До 2025 года дарственную было легко оформить. Стороны могли составить ее в простой письменной форме, поставить подписи, прийти в МФЦ и заплатить госпошлину, чтобы зарегистрировать сделку. Учреждение направляло документы в Росреестр, и он вносил в ЕГРН информацию о новом собственнике. К нотариусу приходилось обращаться, только если человек дарил долю.С 13 января 2025 года органы власти изменили правила заключения дарственных: теперь их надо заверять у нотариуса. Это касается любых сделок, в том числе передачи доли в жилье и дарения недвижимости близкому родственнику. Значит, дарителям придется оплачивать нотариальные услуги.
Новые правила направлены на то, чтобы защитить собственников имущества от мошенничества. Например, это исключает ситуации, когда вместо договора купли-продажи пожилому человеку подсовывают дарственную.В процессе сделки нотариус объяснит сторонам суть дарения и его последствия. Должностное лицо убедится, что собственник действительно хочет подарить свое имущество и его не вводят в заблуждение. Это сокращает риски подписания договора под давлением и влиянием обмана.
Нотариус проверит документы и оценит чистоту сделки. Если у него появятся подозрения, должностное лицо откажет в совершении нотариального действия.
Кроме того, нотариус поможет составить договор дарения, чтобы он содержал все обязательные данные. Сторонам понадобятся паспорта, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. В дарственной должна быть подпись дарителя и одаряемого, иначе документ недействителен.
Преимущество нового подхода: сторонам не надо обращаться в МФЦ, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Нотариус сам подаст документы в Росреестр, и ведомство внесет изменения в ЕГРН.
Надо ли платить налог при дарении недвижимости
Как и с любого дохода, с подаренного имущества надо платить НДФЛ. Но это не касается членов семьи и родственников дарителя: супругов, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков, братьев и сестер, у которых общий отец или мать. Этих одаряемых освободили от налога на основании ст. 217 НК РФ.Согласно ч. 6 ст. 214.10 НК РФ, размер налога зависит от кадастровой стоимости имущества.
| Стоимость недвижимости | Размер налога |
| до 2,4 млн ₽ включительно | 13% |
| 2,4–5 млн ₽ | 312 тысяч ₽ + 15% от суммы дохода, которая превышает 2,4 млн ₽ |
| 5–20 млн ₽ | 702 тысячи ₽ + 18% от суммы дохода, которая превышает 5 млн ₽ |
| 20–50 млн ₽ | 3,402 млн ₽ + 20% от суммы дохода, которая превышает 20 млн ₽ |
| более 50 млн ₽ | 9,402 млн ₽ + 22% от суммы дохода, которая превышает 50 млн ₽ |
Можно ли отменить договор дарения
Дарение — безусловная сделка, поэтому ее отменить нельзя только по желанию дарителя. Если он хочет вернуть себе недвижимость, то надо доказать в суде, что для этого есть законные основания. К ним относятся случаи, которые перечислены в ст. 577 и 578 ГК РФ:- У дарителя ухудшилось здоровье, семейное или имущественное положение, поэтому из-за договора уровень его жизни значительно упадет. Например, подаренная квартира оказалась единственным жильем.
- Одаряемый совершил покушение на дарителя, его семью или родственников или умышленно нанес им телесные повреждения. Это должно быть подтверждено судебным приговором. Если из-за таких действий даритель погиб, наследники могут обратиться в суд, чтобы он отменил дарственную.
- Одаряемый плохо обращается с имуществом, которое имеет ценность для дарителя, и есть риск, что вещь будет безвозвратно утрачена.
- Одаряемый умер раньше дарителя. Он вправе отозвать дарственную, чтобы квартира не досталась наследникам умершего.
Можно ли оспорить договор дарения
Оспорить сделку можно, но такое решение может принять только суд, если заявитель докажет одно из таких оснований:- При заключении сделки даритель был в измененном состоянии и не осознавал, что делает — например, подписал договор в алкогольном опьянении.
- На дарителя оказали психологическое давление или обманули, чтобы он подписал дарственную. С 2025 года нотариальное удостоверение договора помогает избегать подобных ситуаций.
- Из-за стечения тяжелых обстоятельств даритель заключил сделку на условиях, которые являются для него заведомо невыгодными, и одаряемый этим воспользовался.
Оставить комментарий